论劳教人员个别谈话教育制度的强化和实施/金占余

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 11:00:24   浏览:9327   来源:法律资料网
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论劳教人员个别谈话教育制度的强化和实施

金占余

(南京市大连山劳教所 江苏南京 211122)

【内容提要】:个别谈话教育是提高劳教人员教育改造质量的有效手段之一,论述个别谈话教育的强化和实施,有利于劳教人员教育改造质量的提高。本文在研究个别谈话教育制度构成体系的基础上,分析了个别谈话教育的四个基本环节,最终为进一步提高个别谈话教育的针对性和实效性作出了具体的阐述。

【关键词】:个别谈话教育 制度 强化 实施

对劳教人员实施个别谈话教育,是对劳教人员教育改造工作的重要内容之一,要想做好这项基本工作,既需要明确个别谈话教育的四个基本环节,也要使个别谈话教育工作的开展具有一定的针对性和实效性,最终使劳教人员矫正自身恶习、服从民警管教,成为一名真正的守法公民。
一、个别谈话教育制度的概述。
对劳教人员开展的个别谈话教育,是指管教民警针对他们自身的不良心理、认知和行为等进行的,以解决劳教人员身心健康、家庭危机、经济困难等具体改造问题,而采取的一种与集体教育、分类教育等相对而言的教育改造手段。它既可以灵活机动地调动和激发每个劳教人员自我改造的积极性和主动性,也有利于管教民警及时、深入地掌握劳教人员的实时情况,改变“政府要我改造”的局面为“我要为自己改造”的模式,同时适应“以提高改造质量为中心”的时代要求。这就要求我们的管教民警在具体的个别谈话教育工作中要把握好因人而异、因势利导和分阶段进行的矫治规律,积极探索新形势下个别谈话教育的新方法,以求在维护所内改造秩序稳定的同时,提高劳教人员教育改造质量水平。
二、个别谈话教育基本制度研究。
(一)构建分管教育所领导、教育科、大(中)队三级个别谈话教育体系。
劳教所、管教科室、大(中)队领导,以及管教民警应根据相关文件精神以及各自的实际情况,安排每个月应对几名劳教人员开展个别谈话教育活动,如1993年8月9日司法部令第27号《司法部劳动教养教育工作规定》,第四十条明确规定一线管教民警每月找劳教人员个别教育谈话要在15人次以上,第四十四条指出承包民警对认定为难改造的劳教人员(如不服管教、散布反动或反改造言论、破坏场所改造秩序、抗拒教育改造或劳动改造、有脱逃史且有逃跑迹象等)每月必须进行4次以上的个别谈话教育。只有各级领导在具体的个别谈话教育工作中身先士卒,真正起到模范带头的作用,某些基层管教民警对个别谈话教育“只求完成数量,不求教育质量”的现象才会有所遏制。个别谈话教育工作的重点对象是“二进宫”以上的劳教人员和难改造劳教人员,因为这些劳教人员思想比较顽固,而且秉性好逸恶劳,为了能使自己在劳动教养期间过得舒坦,强烈希望日常纪律宽松些,生产任务更少些,劳动教养期限也能变短些。因而有的劳教人员为了逃避生产劳动,小题大做,“无病呻吟”,甚至不惜采取自伤、自残的手段来掩盖事实真相,以期满足自身的畸形欲望,这就要求管教民警要从道德和法制两个层面对他们进行“教育、感化、挽救”。
(二)贯彻落实双向预约谈话制度。
个别谈话教育工作是管教民警与劳教人员之间交流的有效途径,只有充分发挥劳教人员的本体和参与者地位,才能提高个别谈话教育的改造质量。自推广预约谈话体制以来,往往都是在某劳教人员出现问题要解决,管教民警临时、突然、主动地找劳教人员谈话,因而当某劳教人员被管教民警找去谈话时,一般处于消极应付的被动状态,或思维混乱,或唯唯诺诺,或情绪低落,也有个别劳教人员对此不屑一顾,认为管教民警纯粹是在装腔作调,走形式、赶过场而已。总而言之,个别谈话教育对象普遍存在揣测、防御、沮丧、对立、轻视的心理,很少有劳教人员主动对管教民警说出自己的真实想法,因而大(中)队管教民警要在平时的集会、讲评之际加强对双向预约谈话制度的宣传,打消劳教人员的思想顾虑和自以为是的念头,鼓励劳教人员“有问题、有困难”主动向管教民警反映,找管教民警解决。当某劳教人员与管教民警相约谈话后,管教民警要及时安排时间对其进行谈话教育,特殊情况下,经分管所领导同意可委托其他管教民警代谈。对劳教人员反映出的现实问题及时处理,提出的合理要求尽量满足,而对那些借双向预约谈话来无理取闹、破坏场所秩序的劳教人员,要严肃处理,保障管教民警日常工作的正常开展。管教民警在一定程度上急劳教人员之所急,则会取信于广大劳教人员,达到“立木赏金”的效果,促使劳教人员能够主动汇报自己的真实思想,敢于批评与自我批评,敢于举报违规违纪现象,乃至违法的劳教人员,使管教民警能够及时地消除场所内外安全隐患,创造出和谐的改造环境。
(三)完善对劳教人员的摸底排查制度。
大(中)队组织每名管教民警对所辖劳教人员逐一进行摸底排查,对于清理出的难改造人员进行集体会诊,由大(中)队教导员(指导员)主持,相关管教民警参加,利用集体的智慧对难改造人员根据其各自的认罪认错情况、家庭情况、性格特点、现实表现和近期思想动向逐一进行分析研究,制订出具体的矫治个案,交给责任心和能力较强的管教民警负责实施,让最优秀的管教民警对最危险、最难改造的劳教人员进行攻坚突破,做到“包管、包教、包转化”。对平时表现较好,自尊心较强,偶尔犯错误的劳教人员,管教民警要具体问题具体分析,在对其适当惩罚的同时,培养其面对挫折的意志,使其树立改正错误的信心和增强矫正自身恶习的勇气,防止他们产生自暴自弃、破罐破摔的念头,及时调整其改造情绪,为自己的行为负责,让其服从管教的同时,积极改造。
(四)建立个别谈话教育亲属帮教制度。
劳教人员每个月都应以书面的形式(文盲的劳教人员口头汇报除外)向管教民警汇报自己近阶段学习改造的心得体会,利用书信、亲情电话等形式与家人进行交流,管教民警、大(中)队领导结合该劳教人员的平时表现作出客观评价,及时地把真实情况反馈到劳教人员家属手中。对于受到延期、记过、警告等处分的劳教人员,管教民警要把握因人、因事、因时而定的原则,然后决定通知劳教人员的亲属与否,以此为手段对劳教人员进行“亲情约束”;对受到减期、记功、表扬或物质奖励的劳教人员,管教民警在其与家人接见期间及时告之劳教人员亲属,加强他们双方的情感交流,让劳教人员家属看到希望的同时,改邪归正,“重新做人、重做新人”,争取早日回归社会与亲人团聚。
(五)强化个别谈话教育检查考核体制。
个别谈话教育检查考核分为省局组织的检查考核和劳教所组织的检查考核。省局组织的检查考核采取定期和不定期检查、抽查、组织劳教人员考试,问卷调查等方式。劳教所根据本所教育计划制定检查考核的内容、标准和方法,分平时考核和定期考核。局所两级的检查考核采取结果考核与过程考核相结合,其中考查的重点是工作实效如何。
当某劳教人员发生违纪违规事件后,管教民警也要“三省吾身”,反省自己对劳教人员是否尽到了一名管教干部的义务,对自己应付的工作责任,主动向组织承担;倘若所内发生突发事件(如劳教人员脱逃、非正常死亡等),相关部门(如管理科、教育科、纪委监察室等)在遵循溯及既往的原则下,严肃处理相关责任人,只要与该事件有直接关系的管教民警,无论相关责任人现在是当事人,还是过去是当事人,都要追究他们的工作责任,构成犯罪的,移交司法部门依法处理,只有从严治警,遏制某些管教民警的不良认识(如个别谈话教育短时间看不出成效,只要完成规定的谈话记录,弄虚作假也无妨等)的目的,提高管教民警的政治素质和业务水平,进而保障个别谈话教育工作良性开展。
三、强化个别谈话教育的四个基本环节
(一)个别谈话教育的准备环节。
对劳教人员实施具体的个别谈话教育之前,首先要掌握有关劳教人员的认知能力、恶习程度及其在所的改造表现等,如劳教人员中年龄大、文化程度高、经历多的认知能力可能要更强一些;劳动教养期限长和“多进宫”的劳教人员恶习程度可能要更深些;判别一个劳教人员改造表现如何,则从他认错悔过,遵规守纪,服从管教、日常学习、生产劳动以及内务卫生六个方面来衡量。管教民警在决定对某劳教人员实行谈话教育前,还要确定谈话的中心和目的,预测谈话过程中可能会出现哪些问题,设计好对策,随机应变;管教民警对劳教人员的个别说服教育要力争“以德服人”,虽然管教民警的职务和身份能使劳教人员敬畏,其合法权力能使劳教人员慑服,但要使劳教人员从内心深处认可个别谈话教育,管教民警只有在平时的日常工作中树立非权力威信,加之科学的工作态度和教育方法,才能赢得劳教人员的尊重和信任,才能使个别谈话教育取得事半功倍的效果。
(二)选好个别谈话教育的时机。
时机对于个别谈话教育的成效来说至关重要,管教民警只有抓住个别谈话教育的适当时机,才能确保个别谈话教育具有针对性和实效性。笔者认为应该继续落实苏劳教育(2002)18号《江苏省劳教局关于进一步加强教育矫治工作的意见》中提及的“八必谈”制度,即对新入所的劳教人员必须在24小时之内谈话;对思想情绪和行为发生异常的劳教人员必须谈话;对家庭发生变故或出现困难的劳教人员必须谈话;对受到批评或处理的劳教人员必须谈话;对场所变动、调换工种的劳教人员必须谈话;对长期与家庭没有联系的劳教人员必须谈话;对生病的劳教人员必须谈话;对公检法机关来所了解过情况的劳教人员必须谈话。所谓“行为是心理的表现”,要想更好地感化劳教人员,管教民警还要推此及彼,了解劳教人员对个别谈话教育的切身感受,抓住个别谈话教育的契机,像教师对待学生一样教育劳教人员,像父母对待子女一样感化劳教人员,像医生对待病人一样挽救劳教人员,对他们晓之以理、动之以情,促进教育改造质量产生质的飞跃。
(三)深化个别谈话教育的内容和方法。
劳教人员所处的环境,如社会环境(如国家政治、经济发展状况,社会风气,伦理道德等)和个人所处的改造环境(如学习、生活、习艺劳作以及自身的人际关系等)都会对个别谈话教育产生直接或间接的影响,甚至成为左右个别谈话教育成效好坏的决定性因素,因而管教民警在开展具体的个别谈话教育时要与时俱进、因时制宜,不断适应社会大环境和场所小环境的变化。
劳教所应根据不同管理等级、不同罪错类型劳教人员的改造需要,充分利用法律、规章制度的力量以及激励手段,因人施教,给予劳教人员不同的等级处遇,以此来调动劳教人员自我改造的积极性,达到矫正其自身恶习,感化劳教人员障碍人格,陶冶劳教人员性情,矫治劳教人员歪曲心理的目的。个别谈话教育的方法主要有:①聊天法,管教民警在与劳教人员“闲聊、扯家常”的过程中找到“相容点”(如共同的语言、兴趣、爱好等),取得劳教人员的信任后,以此为突破口,“激其痛心,温其寒心,掸其灰心”,在解决劳教人员某些困难的前提下,促使他们感到政府、社会对自己的殷情希望,使劳教人员产生“认认真真做好改造每件事,踏踏实实过好改造每一天”的想法;②激励法,当劳教人员表现较好,获得表扬、记功、减期或提前解除劳动教养时,管教民警可以结合劳教所的实际情况,给予一定的物质奖励,强化其合理认知,使劳教人员不断进取,带动其他劳教人员也积极、主动改造;③说理教育法,绝大多数劳教人员属于青年人群,他们文化偏低,自认为看破世俗,“大道理”不但听不进、不相信,而且改造意识消极、淡薄,人生观、价值观也或多或少存在一些问题,针对这种情况,管教民警对他们的偏见和疑问要摆事实、讲道理,适时地对其进行诱导启发,解决他们的思想问题,让劳教人员能够正确地认识和剖析自己,改正自己的不良认知;④亲情帮教法,当劳教人员家庭发生变故或与亲属产生矛盾(如妻子要离婚,父母年迈、病故,子女幼小、辍学,与亲属缺乏沟通产生误会等),管教民警可以邀请其亲属来所探望或适当地进行家访,解决他们一些燃眉之急,教育劳教人员正确对待和认识问题,稳定劳教人员的改造情绪,发挥亲情感化的作用。⑤其他方法,虽然个别谈话教育没有固定的标准和方法,但只要以提高教育改造质量为中心,促使劳教人员积极主动改造,“以无法为有法”也是最好的个别谈话教育方法。
(四)考核个别谈话教育的效果。
劳教所实行个别谈话教育逐级考核制度,大(中)队管教民警定期向教育科汇报本单位开展个别谈话教育工作的情况,劳教所定期组织个别谈话教育经验交流活动,表彰先进集体和个人。同时为了进一步提升个别谈话教育工作的效益,全面提高劳教人员的改好率,管教民警要借助各种途径,考核个别谈话教育带来的效果。古语有云,“知人者智,自知者明”,管教民警只有掌握个别谈话教育的真实效果,才能使个别谈话教育更为合理合法,更具有针对性和实效性;管教民警也只有明确每次个别谈话教育的具体内容,教育效果是否达到预期目的,及时进行经验教训总结,才能使民警对劳教人员开展的个别谈话教育更富有成效。当前的个别谈话教育要想加快科学教育改造的步伐,仍然要以提高教育改造质量为中心目标,在理论联系实践的基础上,不断探索个别谈话教育的新思路,才能推动我国劳教事业的发展进程,保障我国的社会、政治经济的繁荣稳定。

参考文献:
[1]刘国玉、于爱荣主编:《个别谈话教育导论》,警官教育出版社出版,1999年4月版。
[2]夏宗素主编:《劳动教养学》,群众出版社出版,2003年1月第1版。
[3]白焕然著:《传统文化与罪犯改造》,新华出版社出版,2003年11月第1版。
[4]江苏省劳教局编:《劳动教养工作手册》,2004年12月版。

发表于2007年第2期

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              论二审法官对民事案由的更改权

                 作者:余秀才[1]

摘要:

案件,在诉讼法理论上又称为“诉”,区分诉与诉的关键在于诉的标的,即法律关系,说到底即案由。同样的事实,换一个案由,就会变成另一个案件,对同一案件中的多个事实,实务中也往往以“与本案不属同一法律关系”为由对部分事实不予审查,故二审法官若更改案由,则可能使上诉案件变成另一案件,变二审为一审,剥夺双方当事人的上诉权,违反两审终审制。

关键词:

案由、处分原则、不告不理、上诉权、两审终审制

引言:

笔者近日遇到一个案件:上诉人(一审原告)起诉的事实包括四个块:1、建设工程勘察合同(有书面合同),价款7万元;2、合同之外的勘察内容,价款11万余元;3、从案外人处转让来的债权,该部分属建设工程设计合同(有书面合同),价款10万元;4、安全专篇2万元,属垫付款的性质;四块中的内容均在同一张结算单上予以结算。一审以“建设工程勘察合同”为案由立案,并以“债权转让部分与本案不属同一法律关系”为由对债权转让部分不予审查。二审中,关于本案的案由引发了合议庭的争议:观点一,应定债权纠纷,因为已经进行了结算;观点二,定债权纠纷不当,因为结算只是合同履行的一个步骤,故应定三级案由“建设工程合同纠纷”或二级案由“合同纠纷”;观点三,不能更改案由,因为债权转让部分一审“不予审查”,意味着一审未进行实体审理,二审若更改案由纳入审理范围,则将使之由二审变成一审,判决成终审判决,剥夺双方对这一块的上诉权。这引发了笔者的思考,也就引出了本文。

一、案由的重要性和选择案由的必要性

案由是案件的灵魂,是法律关系的浓缩,是适用法律的坐标,是龙之眼,在案件处理中,具有举足轻重的地位,案由选择错误必然导致适用法律错误。如果说立案是每一个案件必经的第一步程序,那么案由选择就是立案的核心程序,是法院划分案件类型的基础和依据。案由的重要性决定选择案由的必要性,其理由主要有:

(一)纠纷的复杂性。随着生产力的发展、社会的进步,人与人之间的关系越来越复杂化、多样化,同一人在同一件事中可能扮演不同的角色,享有不同的权利、承担不同的义务,从而产生责任的竟合。最简单、最常见的,就是乘坐客运车辆因交通事故而受伤或致死,根据受害者主张的权利内容不同和主张对象的不同,可能引发与承运人之间的运输合同之诉、与保险公司之间的人身保险合同(自行投保)之诉、与对方肇事车辆或乘坐车辆之间的侵权之诉,如果所乘坐的车辆是(租)借用的、挂靠于某公司的、盗抢的,对方车辆如果投保了交强险,再加上受害者经治疗无效已经死亡且有多个继承人,法律关系就更复杂了。在这种错综复杂、纵横交错、纠缠不清的法律关系中,案由,就成为我们抽丝剥茧的最有利武器。

(二)审理案件的时效性、便捷性和经济性要求必须对案由进行选择和确定。法官不是万能的,案件是有审限的,“迟到的正义非正义”要求我们注重办案效率,打官司是需要时间成本和经济成本的,这一切决定了我们审理案件必须认准方向,目标明确,围绕中心、抓住重点,不能头发胡子一把抓,为将纷繁复杂的纠纷化繁为简,进行单元细分,案由应运而生,故案由无疑是这一切的基础,案由选择错误,将导致我们犯方向性错误,南辕北辙、事倍功半。

二、司法实务中案由的确定方式(一审)

司法实务中案由的确定,一般有以下三种方式:

(一)由法院立案庭的法官选择确定。这也是实务中最常见、最普遍的做法。这样做的事由和依据是,案由是一个非常庞杂的体系,哪怕是作为基层法院法官的我们,都不可能全部记得,需要根据案件具体情况去翻书、查找、确定,对当事人就更不用说了。再加上我国人口众多、幅员辽阔,人民群众文化水平普遍不高,法律知识欠缺,只知道有纠纷,不知道有案由,由立案庭法官帮助确定案由也就顺理成章了。

(二)当事人自行选择确定。随着国家教育水平的提高,大量的律师和司法工作者的涌现,当事人具有了一定的自主选择案由的能力。笔者在东莞市第三法院工作时,就曾遇到过交通事故致死的家属坚持提起运输合同之诉的案件。

(三)由审判法官根据查明的案件事实确定案由。其法律依据是《最高人民法院关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》(法[2011]42号)中规定:“当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的,人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质,相应变更案件的案由。”

上述几种案由确定方式,在司法实务中常常会发生冲突:

(一)第一种方式和第二种方式间的冲突。依照《最高人民法院关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》(法[2011]42号)“三、适用修改后的《民事案件案由规定》时应注意的几个问题……3、在请求权竞合的情形下,人民法院应当按照当事人自主选择行使的请求权,根据当事人诉争的法律关系的性质,确定相应的案由。”之规定,法院立案时基本已按照当事人自主决定的案由立案。故这种冲突已基本解决。

(二)第一种确定方式和第三种确定方式之间的冲突。由前所述,这种冲突仍然适用“当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的,人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质,相应变更案件的案由”之规定处理。

(三)第二种确定方式和第三种确定方式之间的冲突。这才是本文讨论的重点。从笔者前面引用的最高院2011年通知看,一方面“应当按照当事人自主选择行使的请求权,根据当事人诉争的法律关系的性质,确定相应的案由。”,即肯定当事人有自主选择案由的权利。另一方面,又允许“结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质,相应变更案件的案由”的法官自由裁量权的存在。究竟如何做,颇有争议。

笔者认为,我国的审判理念,长期受封建社会纠问式诉讼模式的影响,强调法官的主观能动性,在十几年前,甚至调查证据的任务都是由法官完成,直到2001年《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》出台,这种状况才有所改观,才更改为由当事人自行收集、提交证据。但在为人民服务的社会主义法治理念下,我国的法官仍不可能做到真正的被动居中裁判,这使我国重实体、轻程序的传统未得到根本改变,所以才有了允许法官根据查明的案件事实更改案由的规定。

笔者认为,这种做法,这种做法应当一分为二地看待:

1、在当事人无能力自行选择案由的情况下,是可行的,因为其案由本身也是由法官(立案庭)确定的,这种更改从性质上说属于法院内部意见的更改,不涉及当事人意思自治的问题;同时,也是应当的,因为这体现了有错必纠的司法理念,即立案庭法官判断错了,审判法官应予以纠正;而且,这种做法有利于彻底解决纠纷。

2、当原告有律师代理诉讼时,当原告坚持按其自行选择的案由进行诉讼时,这种更改就应当受到严格的限制了。因为我民诉法第十三条明文规定:“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”这是意思自治原则在我国法律中最直接、最明确的规定。故笔者认为,这种情形下,特别是经法官当庭询问和释明,原告仍拒绝变更案由,法官就无权再更改案由,这是对当事人最基本的尊重。因为这种更改和前面一种更改在性质上已经发生了根本改变,纠正的不再是法院工作人员的错误,而是所谓的当事人的“错误”,而这种“错误”只有当事人自身也认识到并同意,法院方得更改。并且,原告都主张只起诉所诉的案由部分的纠纷了,我们更改案由,岂不是超出了原告的诉讼请求?故这也是不告不理原则的要求。

呼和浩特市住宅区物业管理办法

内蒙古自治区呼和浩特市人民政府


呼和浩特市政府令第12号


《呼和浩特市住宅区物业管理办法》已经2000年4月10日市人民政府第18次常务会议讨论通过,现予发布施行。

市长 柳秀

二OOO年四月十二日


呼和浩特市住宅区物业管理办法



第一章 总 则
第一条 为了加强城市住宅区物业管理,规范物业管理服务行为,维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益,创造良好的居住环境,根据国家有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内城市住宅区物业管理。中央、自治区驻呼单位的物业实行属地化管理。
第三条 本办法所称住宅区物业(以下简称物业),是指住宅以及相关的住宅共用部分、共用设备和共用设施。
本办法所称业主,是指物业的所有权人。
本办法所称使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
本办法所称物业管理公司,是指接受业主或者业主委员会的委托,根据物业委托管理合同进行专业管理服务的企业。
第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
第五条 市房产管理局是本市物业管理的行政主管部门,负责组建业主委员会,培育物业管理公司,监督、指导业主委员会和物业管理公司的工作;培育物业管理市场,规范物业管理行为;统一管理物业管理专用基金;加强对财政拨付的住房建设资金及维修基金的管理;负责组织实施本办法。
建设、电力、邮电、环保、公安、物价、工商等有关行政管理部门按照各自职责,协同实施本办法。
城市建设和管理实行“两级政府,三级管理,四级网络”的形式,市内四区街道办事处、居委会应当注册相应的物业管理公司,做好物业管理工作。
驻区非作战部队、武装警察部队的后勤保障社会化管理,政府给予一定的优惠政策。
第二章 物业管理公司及其职责
第六条 物业管理公司是从事物业管理以及提供有偿服务的经营单位,具有独立企业法人资格。
第七条 成立物业管理公司必须符合下列条件:
(一)有符合公司法人登记的名称和组织机构;
<二)有适用物业管理经营活动的固定场所;
(三)有与经营规模相适应的注册资金;
(四)有初级以上的工程、经济、会计等专业技术人员各一名以上;
(五)法律、法规规定的其他条件。
第八条 成立物业管理公司,必须报市房产行政主管部门审核,取得《物业管理企业资质证书》,并领取《营业执照》,方可开业。
第九条 《物业管理企业资质证书》实行年检制度。
物业管理公司的从业人员实行持证上岗制度。从业人员上岗执业必须持有市房产行政主管部门核发的岗位证书。
第十条 物业管理公司接受委托实行邀请招标、公开招标制度。
第十一条 物业管理公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区实施物业管理,签订书面合同。委托管理合同应当自签订后十五日内报市房产行政主管部门备案。
第十二条 物业管理公司在住宅区范围内就下列事项进行管理:
(一)房屋的使用、维修、养护;
(二)消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房(棚)、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理;
(三)清洁卫生;
(四)车辆行驶及停泊;
(五)公共秩序;
(六)市房产行政主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。
第十三条 物业管理公司的权利:
(一)根据有关法律、法规,结合实际情况,制定本住宅区物业管理办法;
(二)依据委托管理合同和有关规定收取管理费用;
(三)制止违反住宅区物业管理规定的行为;
(四)选聘专营公司承担专项经营业务;
(五)对无故不交各项应交费用的业主和使用人,物业管理公司可要求其限期缴纳并按规定收取滞纳金。
第十四条 物业管理公司的义务:
(一)以为业主服务为宗旨,注重社会效益、经济效益和环境效益;
(二)按市房产行政主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理;
(三)接受业主委员会和业主的监督;
(四)组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动;
(五)按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。
第十五亲 物业管理服务收费,应当遵循公平、合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则。
第十六条 物业管理服务收费包括下列项目;
(一)管理费。用于物业管理区域的日常管理,包括物业管理区域内的巡视、检查,物业维修、更新费用的财务管理,物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务;
(二)房屋设备运行费。用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用;
(三)绿化管理费。用于绿地,花草的浇灌修剪;
(四)保洁费.用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用;
(五)保安费。用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用;
(六)维修费。用于物业维修服务所需的费用。
前款第(一)、(二)、(三)、(四)、(五)项费用按月分项计算,第(六)项费用按实际维修项目计算。
第十七条 物业管理服务收费的标准按照下列规定确定:
(一)住宅的公共性服务收费标准,由市物价行政主管部门会同市房产行政主管部门制定,并领取由市物价行政主管部门核发的《收费许可证》。
(二)其他服务项目的收费标准,由物业管理公司与业主委员会或者业主、使用人协商确定。
第十八条 业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费用的,从其约定。
物业管理服务费用经约定可以预收,预收期限不得超过三个月。
第十九条 物业管理公司收费的项目和标准应当公布。已按照本办法向业主或者使用人收取物业管理服务费用的,其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
未受业主委员会或者业主、使用人委托,物业管理企业自行提供服务收费的,业主或者使用人可以不支付。
第二十条 物业管理公司对住宅区的管理未能达到市房产行政主管部门和委托管理合同规定的标准,或者违反委托管理合同规定的,业主委员会或委托方可以终止合同。
第二十一亲 物业管理公司应当在物业管理服务合同终止或者解除后的十日内,向业主委员会力,理下列事顷,并报市房产行政主管部门备案;
(一)对预收的物业管理服务费用按实结算,多收的部分予以退还;
(二)移交全部物业档案资料和有关的财务账册;
(三)移交业主共有的房屋、场地和其他财物。
第三章 业主自治管理
第二十二条 业主委员会是在市房产行政主管部门指导下,在物业管理区域内代表全体业主对物业区域实施自治管理的组织,代表和维护业主的合法权益。
第二十三亲 业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生,业主委员会委员应当由业主担任。
一个物业管理区域内,有下列情况之一的,市房产行政主管部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会,选举产生业主委员会:
(一)公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上;
(二)新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上;
(三)住宅出售己满两年。
第二十四条 业主委员会应当自选举产生之日起十五日内,持下列文件向民政部门登记后,到市房产行政主管部门备案;
(一)成立业主委员会登记申请书;
(二)业主委员会委员名单;
(三)业主委员会章程;
(四)业主公约。
第二十五条 业主委员会的权利:
(一)召集和主持业主大会;
(二)制定业主委员会章程和业主公约;
(三)选聘或续聘物业管理公司,并与物业管理公司签订委托管理合同;
(四)审议物业管理公司提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算;
(五)检查、监督物业管理工作的实施以及规章制度的执行。
第二十六条 业主委员会的义务:
(一)协助物业管理公司落实各项管理措施;
(二)督促业主执行物业管理的各项规定,履行管理公约,及时交纳各项管理服务费用;
(三)接受业主的监督;
(四)接受市房产行政主管部门的指导和监督;
(五)协调业主与物业管理公司的关系。
第四章 物业的接管、使用和维护
第二十七条 开发建设单位在工程竣工综合验收合格,并领取有关部门签发的《综合验收合格证书》后,须到市房产行政主管部门申报办理物业移交手续。
第二十八条 办理移交手续的物业,由业主委员会与物业管理公司签订委托管理合同。
业主委艮会成立之前,由开发建设单位委托物业管理公司对物业进行管理,签订委托管理合同。
第二十九条 开发建设单位在移交物业时,向业主委员会及物业管理公司提交下列工程律设资料:
(一)竣工验收合格证书及有关资料;
(二)规划总平面图;
(三)竣工总平面图;
(四)地下管网竣工田;
(五)建筑施工全套图纸;
(六)其他必要的资料。
第三十条 开发建设单位在移交物业时,应提供一定比例的物业管理用房,其产权归全体业主所有。
第三十一条 业主或使用人使用房屋应遵守下列规定:
(一)未经有关部门批准,不得改变房屋结构、用途和外貌;
(二)不得对房屋的内外墙体、梁、柱、楼板、阳台、平台、屋面、通道擅自进行凿、拆;
(三)不得在房屋内外堆放易燃、易爆、有毒、放射性等有损房屋安全和危害人体健康的危险物品;
(四)不得侵害他人的合法权益;
(五)不得利用房屋从事违法和违反社会公德的活动。
第三十二条 房屋的维修责任,按下列规定划分;
(一)室内部分,由业主负责维修;
(二)房屋外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线和消防设施等房屋奉体共用设施,由物业管理公司组织定期养护和维修,其费用从公共性服务收费中支出。
住宅小区共用设施的重大维修工程费从共用设施专用基金中支出,不足部分按业主所拥有的住宅建筑面积比例分摊。
第三十三条 住宅小区内道路、沟渠、化粪池、污水井、绦地、路灯、娱乐场所、停车场、自行车棚等公用设施由物业管理公司统一管理维护.管理维护费用从公共性服务收费中支出。
第三十四条 住宅小区楼外水、电、暖、煤气、通讯等管线的维修养护,分别由供水、供电、供热、供气、通讯等单位负责。
第三十五条 在住宅小区内不得有下列行为:
(一)在小区内空地搭建各类违章建筑,堆放物品;
(二)占用楼梯间、通道、屋面、干台、道路、停车场等公用设施影响其正常使用功能;
(三)侵占或损坏绿地、花草树木、园林小品,践踏花园草地;
(四)擅自张贴标语、广告和各类启事,悬挂广告牌或物品;
(五)损毁、涂划公共设施;
(六)随地丢撒果皮、废纸和杂物;随地倾倒垃圾、污水,随地吐痰、大小便;
(七)往垃圾道内倾倒非生活用垃圾、污水,倾倒体积过大的废弃物;
(八)饲养家禽、家畜;
(九)排放有毒、有害物质;
(十)随意停放车辆和乱鸣喇叭;
(十一)擅自接引水、电、煤气、排水等各种管线或开挖道路等;
(十二)法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。
第三十六条 有关专业部门在住宅小区内开挖、埋设或维修供水、供电、排水、供热、煤气、邮电通讯等管道管线,须持有关部门签发的施工许可证,事先与业主委员会联系,签订协议并交纳一定的保证金后方可开工。对开挖后的路面、绿地等恢复原状后,退还保证金。保证金由物业管理公司代管。
第五章 维修基金的管理与作用
第三十七条 住宅共用部位、共同设备和共用设施,应当设立维修基金。
维修基金按下列规定收取:
(一)商品房出售时,六层住宅按售房款的2%收取,六层以上住宅按售房款的3%收取;
(二)单位出售公有住房时,桉售房款的20%提取。
(三)公房的购买者按购房款的2%收取。
物业维修基金应当用于住宅的共用部位、共用设备和共用设施的维修、更新,不得挪作他用。维修基金设专户管理。售房单位办理产权登记时,应将维修基金统一移交市房产行政主管部门代管。
物业维修基金的管理和使用执行建设部、财政部印发的《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)。
住宅的共用部位、共用设备和共用设施维修、更新时,由业主委员会向市房产行政主管部门提出申请,市房产行政主管部门对维修项目进行鉴定并审核预算后,报市政府批准方可使用.项目维修由市房产行政主管部门指定有资质的专业队伍实施。
第三十八条 业主转让住宅时,其物业维修基金不予退还,继续用作住宅的共用部位、共用设备和共用设施的维修、更新,其中由业主交纳的剩余部分,由受让人向转让人支付。
第六章 法律责任
第三十九条 未申领《物业管理企业资质证书》从事物业管理活动的,限期予以补办,并由市房产行政主管部门处以1000元罚款。
第四十条 未向市房产行政主管部门移交维修基金的,限期移交,否则不予办理房屋权屑登记。
第四十一条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依照行政复议法、行政诉讼法的有关规定,申请行政复议或者向人民法院起诉。逾期不申请复议或者不向人民法院起诉,又不履行决定的,由作出处罚规定的机关申请人民法院强制执行。
第七章附 则
第四十二条 物业管理区域内的非居住物业管理,旗县辖区内的物业管理,参照本办法执行。
第四十三条 本办法的具体应用问题,由市房产管理局负责解释。
第四十四条 本办法自公布之日起施行。1996年制定的《呼和浩特市物业管理暂行办法》同时废止。