黑龙江省大兴安岭地区行政公署


大兴安岭地区行政公署大兴安岭林业集团公司关于印发大兴安岭地区物业管理办法的通知


各县、区人民政府，各林业局，地林直有关单位：
　　现将《大兴安岭地区物业管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　二0一一年六月十七日




大兴安岭地区物业管理办法

第一章 总 则
第一条 为规范物业服务活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》和黑龙江省法律、法规的有关规定，结合我区实际，特制定本办法。
第二条 本办法适用于县、区、林业局所在地城镇规划区域内的物业管理活动。
第三条 本办法所称的物业，主要指已经竣工验收并且交付使用的住宅、办公用房、写字楼、商场、商厦、工业区等建筑物及其配套设施，以及与建筑物、配套设施相关的场地。
本办法所称业主，是指物业的所有人。
本办法所称使用人，是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。
第四条 物业管理原则。业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
第五条 行署房产管理处负责全区物业管理活动的监督管理工作，各县、区、林业局房产行政主管部门（以下简称房产行政主管部门）负责组织实施本办法。
建设、规划、供水、供热、供电、公用、卫生、通讯、物价、环保、公安、社区等有关行政管理部门和单位按照各自职责，协同房产行政主管部门实施本办法。
第六条 行署房产管理处物业管理的主要职责是：
（一）贯彻执行国家、省有关物业管理的法律、法规；
（二）制定全区物业规章政策，并制定配套管理办法；
（三）三级资质审批工作,物业从业人员培训工作；
（四）监督、检查基层房产行政主管部门对业主委员会的工作进行指导和实施登记管理情况；
（五）配合政府价格主管部门对物业管理费用进行测算和审核等工作；
（六）负责对住房专项维修资金的使用进行监管；
（七）对基层房产行政主管部门的处罚行为进行监督；
（八）受理对违反本办法行为的投诉。
第二章 业主及业主委员会
第七条 业主享有的权利及承担的义务:
权利:
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；
（四）按照国家的有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第八条 业主大会由物业服务区域内的全体业主组成；一个物业服务区域组成一个业主大会。房产行政主管部门划分物业管理区域应当主要考虑下列因素：
（一）业主共用供水、排水、供电、供热、供气、消防等设施设备；
（二）属于一个自然街坊或者封闭小区；
（三）与社区居民委员会设置大体相适应。
第九条 一个物业服务区域内有下列情况之一的，由开发建设单位、物业销售单位、物业服务企业，在房产行政主管部门的指导监督下组织召开首次业主大会或业主代表大会：
（一）已交付使用的物业建筑面积达50%以上；
（二）已交付使用的物业建筑面积达到35%以上，不足50%，但使用期限已超过1年；
（三）已出售公有住房达到35%以上。
物业销售单位未及时组织首次业主大会的，由房产行政主管部门责令限期召开，并实施监督。
第十条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十一条 首次业主大会应当在房产行政主管部门指导下制定业主大会议事规则。
业主委员会成员应当由具有热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主担当；但不得同时在所聘物业管理企业中任职。业主委员会应当由3人以上单数委员组成，具体人数由业主大会确定。
业主委员会自选举产生后应当及时在业主管理区域内公告；并在选举产生之日起30日内，到房产行政主管部门登记。
第十二条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成、委员的资格、任期、改选、罢免和经费的筹集、使用、管理等事项做出约定。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本办法的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十三条 业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与物业大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
业主委员会做出的决定应予以公布。
第十四条 业主公约是由业主共同订立的有关物业的共用部分或者公共事务管理的协议，对全体业主具有约束力。
业主公约对物业的使用人具有与业主同等的约束力。
第十五条 业主公约和业主委员会章程不得与法律、法规和规章相抵触，并于通过30日内报房产行政主管部门备案。
第三章 前期物业管理
第十六条 建设单位在销售物业前，应当通过招、投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业管理，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
新建房屋出售单位不得将房屋的共用部位、共用设备或者公共设施的所有权、使用权单独转让。
前期物业服务合同在期限届满或业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。
第十七条 开发建设单位在销售（含预售，下同）房屋时，应当与购房人签订前期物业管理服务协议，应当明确约定前期物业服务内容、服务费用、物业保修范围和时限、违约责任等物业管理具体事项，并将其作为房屋销售合同的附件。
第十八条 建设单位应在物业管理区域内配置物业管理办公用房。物业管理用房属建设单位无偿提供，产权属全体业主所有。在业主大会成立前，物业管理用房由物业公司无偿使用，业主大会成立后，10%-15%的物业管理用房由业主委员会办公使用。
物业管理用房的具体标准为：建筑面积5万平方米以下的按照不低于建筑面积50平方米提供；建筑面积在5万平方米以上的，按照该物业管理区域房屋总建筑面积的2‰提供。提供的物业管理用房应为地面以上的独立成套房屋，并具备水、电等基本功能。
建设单位在办理房屋预销售许可证和房产初始登记时，应提交物业管理用房配置的相关资料，经审核符合以上条件的，房产行政主管部门方可核发预销售许可证和办理房产初始登记。
第十九条 物业销售单位应当在物业及其附属设施设备综合验收合格后，向业主委员会移交物业；未经综合验收合格的物业不得移交，并由物业销售单位继续承担物业服务费用。
物业销售单位移交物业时应向物业服务企业及业主委员会提交下列资料：
（一）房屋建设的各项批准文件；
（二）竣工总平面图；
（三）房屋及配套设施设备的竣工图；
（四）地下管网图；
（五）设施和设备的安装、使用和维护保养技术资料；
（六）房屋使用说明书、产权资料及其他必要的资料。
第四章 物业管理服务
第二十条 本办法所称物业服务企业，是指接受业主或者业主委员会委托，根据物业服务合同进行专业管理服务的企业。
第二十一条 物业服务企业应当按照规定向行署房产管理处申请领取物业管理资质证书。未取得物业管理资质证书，不得从事物业管理服务活动。
物业服务企业具有职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，经理和30%以上的部门经理、管理员应取得从业人员岗位证书。
第二十二条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第二十三条 物业服务企业享有下列权利：
（一）验收、接管所接受委托的物业和物业服务所需的物业资料；
（二）根据物业委托合同和业主公约，制定物业服务管理具体实施办法以及各项规章制度；
（三）依法收取物业服务费用；
（四）制止违反物业管理规定的行为；
（五）选聘物业服务专营企业承担专项业务；
（六）按照企业经营许可范围从事经营活动。
第二十四条 物业服务企业承担下列义务：
（一）依法从事物业服务经营活动，接受房产行政主管部门以及其他有关行政主管部门的指导和监督；
（二）对在物业管理区域内改变使用用途的房屋进行登记；
（三）履行物业服务委托合同，接受业主、业主委员会的监督；
（四）向业主和物业使用人告知物业共用部位、共同设施设备使用的方法、要求及注意事项；
（五）定期向业主委员会通报物业服务管理工作情况；
（六）每年向全体业主公布物业服务费用和财务收支情况；
（七）协助业主委员会开展各种形式的社区文化活动。
第五章 物业委托服务
第二十五条 物业管理原则上由业主委员会采取公开招、投标方式选聘物业服务企业。根据实际情况经房产行政主管部门批准，也可采取协议选聘方式。
第二十六条 建筑结构相连或附属设施由若干业主共有或共同使用的房屋和构筑物，应当委托同一物业服务企业管理。
第二十七条 物业服务企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主或者业主委员会签订物业服务委托合同。
物业服务委托合同应当载明下列主要内容：
（一）业主委员会和物业服务企业的名称、住所，物业管理区域的范围；
（二）物业管理服务的内容；
（三）物业管理服务的质量要求；
（四）物业管理服务的期限；
（五）物业管理服务的费用；
（六）双方权利、义务；
（七）当事人双方约定的其他事项；
（八）合同变更、解除和终止的约定；
（九）违约责任；
（十）附则。
第二十八条 物业服务企业聘请物业服务专营企业时，其与业主委员会签订的物业服务委托合同中规定的责任，不得随之转移。
第二十九条 物业服务企业未履行物业服务委托合同，经业主委员会提出仍未改正，或因其他违法行为影响业主权益时，业主委员会可通过决议中止物业服务委托合同。
接到中止物业服务委托合同通知起30日内，物业服务企业应当中止物业服务经营活动，交还物业资料并撤离物业现场；在此期间，业主委员会应当选聘其他物业服务企业。
第三十条 物业服务委托终止和发出中止物业服务委托合同通知起15日内，物业服务企业向业主委员会办理下列事项，并由物业服务企业向房产行政主管部门备案。
（一）对预收的物业管理服务费用予以据实结算，多收部分应予退还；
（二）移交全部物业档案资料；
（三）移交物业管理用房和业主共有的有关财务账册及其他财物。
第六章 物业使用与维护
第三十一条 物业的使用应当遵守国家、省和地方人民政府的有关市容环境卫生、环境保护、房产管理、消防管理、治安管理等法律、法规和规章的规定。
第三十二条 物业使用中禁止下列行为：
（一）擅自改变房屋用途；
（二）擅自拆改或损坏房屋结构及改变外貌；
（三）在楼梯通道内搭建构筑物；
（四）存放易燃、易爆、有毒、放射性等危险品；
（五）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动；
（六）公益设施属业主共有，不得对外出售。
（七）损坏、占用绿地、园林、树木及公共场地；
（八）损坏或者擅自占用物业共有部位、共用设施设备，移动共用设备；
（九）乱抛乱堆垃圾、杂物；
（十）发生超出标准的噪音；
（十一）排放有毒、有害、有污染的物质；
（十二）擅自搭建建筑物、构筑物，擅自设置摊点、市场，擅自张贴、涂抹、悬挂物品；
（十三）违反规定饲养动物；
（十四）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。
第三十三条 业主、使用人在户外安装空调器、防护网、广告牌匾等设置物的，应当符合住宅区的统一要求。
第三十四条 住宅区内按照规划建设的共用设施，不得改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当经业主委员会同意并报有关行政主管部门批准。
第三十五条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应经有利害关系的业主同意，向物业服务企业提供改变为经营性用房的相关资料进行登记，并报房产行政主管部门备案。物业服务企业在与业主委员会协商后，可收取相应的管理费用，主要用于该物业服务区域内维修、养护。
第三十六条 任何单位和个人不得擅自占用住宅区内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与物业服务企业签订书面协议，并经业主委员会同意，且必须在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应当予以赔偿。
第三十七条 在不影响通行、消防和安全的前提下，确需经常占用道路或者场地停放机动车辆的，应当征得业主大会的同意，并按规定交纳场地占用费。所得收益归全体业主所有，主要用于共用设施的维修养护，也可以按照业主大会的决定使用。
第三十八条 利用物业设置及其他经营性设施的，应当征得相关业主和业主委员会同意，方可向有关部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会签订协议，支付经物价部门批准的设置费用。
按照前款规定，收取的费用，应当列入维修基金。
经行政主管部门批准，在物业服务区域内设置公益性广告，业主、业主委员会和物业服务企业应当无条件支持，不得阻碍。
第三十九条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法遵照国务院建设、财政部门规定制定。
第四十条 业主转让或者出租物业时，应当将业主公约作为转让或者租赁合同的附件。
业主签订物业转让或者租赁合同之日起10日内，应当将合同副本送交业主委员会和物业服务企业,并报房产行政主管部门登记。
第七章 物业服务
第四十一条 物业服务是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。
物业服务包括指定性服务、协商服务、特约服务。指定性服务是物业服务企业应当向业主提供的公共性服务；协商服务是物业服务企业与业主（业主委员会），根据双方意愿协商确定的服务或物业服务企业与业主服务的相关专业单位，根据双方意愿协商确定的为业主提供委托性的公共性服务，物业服务企业可以与业主委员会按协议提供不同等级服务及收费；特约服务是物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
第四十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十三条 指定性服务包括以下内容：
（一）建筑物共用部位的养护、维修和管理；
（二）共用设施设备的维修养护、运行和管理；
（三）公共环境卫生的清扫、保洁；
（四）公共区域的环境绿化；
（五）物业档案资料管理；
（六）政府规定的其他内容。
第四十四条 协商性服务包括以下内容：
（一）服务区域内的安全防范；
（二）车辆停放管理；
（三）接受相关单位有偿委托，代收代缴相关费用；
（四）接受相关单位有偿委托，对建筑物附属的供水、排水、供电、供气、通讯和集中供暖等共用设备、设施的养护、维修；
（五）经双方协商的其他内容。
第四十五条 物业的维修责任，按照下列规定划分：
（一）物业服务区域内，在用户室外属于供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的设施设备，其更新、改造、维修、养护由相关单位负责；消防设施设备及单幢楼内的其他共用设施设备维修、养护由物业服务企业负责；在用户室内自用设施设备由用户自行负责。
（二）小区内的排水管线（含检查井）的维修和养护，物业服务企业负责至市政管网接口处；两个以上服务区域共用一个排水设施的，按其建筑面积比例分摊维修费用。
（三）指定性服务由物业服务企业负责，费用由业主承担；
（四）法定保修期内的自用部位、房屋附属的自用设施设备，以及房屋共用部位、房屋附属的共用设施设备的维修养护或更新，由法定的责任单位负责。
第四十六条 物业的共用设施、公共场地人为原因损坏的，由责任人维修、更新。
房屋的共用设施、设备维修时，相邻业主应当予以配合，不得阻碍。因阻碍维修造成设施设备损坏或者其他经济损失，责任人应当承担赔偿责任。
业主在装修房屋时，应预留共用设施设备的维修、养护空间。
物业服务企业由维修造成相邻业主自用设施设备损坏的，后果由物业服务企业承担。
由非人为不可抗力造成物业严重损坏，危及业主及其他人员安全的，物业服务企业应当立即采取措施，及时修复。
第八章 法律责任
第四十七条 违反本办法第十六条 建设单位擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，根据《物业管理条例》第五十七条的规定由县级以上房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下罚款。
第四十八条 违反本办法第十八条 建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，根据《物业管理条例》第六十四条的规定由县级以上房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
第四十九条 违反本办法第二十一条 未取得物业管理资质证书而从事物业服务的企业，根据《物业管理条例》第六十条的规定，由县级以上房产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，根据《物业管理条例》第六十一条的规定，由县级以上房产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十条 违反本办法第二十二条 根据《物业管理条例》第六十二条的规定，由县级以上房产行政主管部门责令限期改正，处委托合同总价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部分、共用设施的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十一条 违反本办法第十九条 不移交有关资料的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条列》第五十九条的规定责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
第五十二条 违反本办法第三十四条 根据《物业管理条例》第六十六条的规定由县级以上房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，个人有上述违反行为的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有上述违反行为的，处5万元以上20万元以下的罚款。有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部分、共用设施的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第五十三条 违反本办法第三十九条 根据《物业管理条例》第六十三条的规定，由县级以上房产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下罚款；情节严重的按有关规定处理。
第五十四条 违反物业服务合同约定，根据《物业管理条例》第六十七条的规定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业向人民法院起诉。
第五十五条 违反本办法的规定，根据《物业管理条例》第六十九条的规定，由县级以上房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，按有关规定给予行政处分。
第九章 附 则
第五十六条 本办法自颁布之日起三十日后开始实施，原《大兴安岭地区行政公署、大兴安岭林业集团公司关于印发大兴安岭地区物业管理暂行办法的通知》（大署〔2008〕55号）同时废止。








论民法基本原则的法律效力

郎 元 鹏


序 言
民法和任何其他法律一样，都具有滞后性。所谓民法滞后性，是指由于民事关系具有复杂性、广泛性和活跃性，社会生活是发展的，新的民事关系会不断涌现，而民法总是会落后于社会关系的发展的，这就决定了法律规定难以囊括各种民事关系。因此，一方面在各国民法中都不可能对各种民事关系都一一作出规定，另一方面民法没有明文规定的民事关系又大量存在，并且这些都是与社会经济或人民生活密切相关的，法律又不能不调整，这就客观地要求民法对社会经济生活中法律没有明文规定的民事关系进行调整。在这种情况下，又何以来断别当事人的行为，如何解决当事人之间的纠纷？何以作出判决呢？ 笔者认为，在这种情况下，特别在实行成文法制度的中国，这就要靠法律（民法）的基本原则，因为在没有法律规范的情况下，只有法律（民法）的基本原则才是评价和判断当事人行为的准则，有关规定法律（民法）的基本原则的法律条文完全可以作为司法和仲裁机构裁判的法律依据。

一 关于原则和民法基本原则的概念
要研究民法基本原则问题，须首先研究民法基本原则的概念，而要研究民法基本原则的概念，则须考证原则一词的含义。
对于“原则”一词，就一般意义来讲，据《现代汉语词典》中的解释，是指“说话或行事所依据的法则或标准”【1】；但“原则”一词在法律中有其特殊的含义，根据英国《科林法律词典》，“原则”是指“基本点或一般规则( basic point or general rule )” 【2】；世界著名的美国《布莱克法律词典》将“原则”解释为“法律的基本性的公理或原理；为其他（指法律）构成基础或根源的全面的规则或原理（ a fundamental truth or doctrine, as of law; a comprehensive rule or doctrine which furnish a basis or origin for others ）” 【3】。从上述考证可以看出，“原则”在法律中，或说“法律原则”是指构成法律基础和根源的总的或根本性的规则或原理。
关于“民法基本原则”的概念，对此研究比较多的主要是中国国内的学者和日本的学者，在许多民法学教科书和著作中，一般专门设立一章进行论述和介绍。但就“民法基本原则”一词的概念和内容，国内外学者的表述并不一致。有的认为，它是民事立法的指导方针、解释法律的依据和补充法律漏洞的基础【4】；有的认为，民法基本原则是民法规范从制定到实施所贯穿始终的根本准则【5】；也有的认为，它是制定、解释、执行和研究民法的出发点和依据；还有的认为，它是民法的指导方针，对民法的各项规定及其实施，都有指导的效力和作用。
虽然上述各种观点和表述有所差异，但学者们的认识在许多方面是一致的，即民法基本原则对于民法规范起统率或指导作用，民法基本原则无论是在立法上还是在司法上，无论是在规范民事主体的行为上，还是在判断民事主体的合法性上，都自始至终发挥根本原则的作用，任何对民法规范的解释，任何对民事行为的合法性的判断，只要违反民法的基本原则，就是违反民法，就是无效的。

二 民法基本原则的特征
通过考察民法的基本原则和民法基本原则的有关内容，可以得出民法基本原则和其他法律基本原则一样具有如下三个基本特征：
第一、 它是贯穿于整个民事立法和司法活动，能够体现民法的本质和特征，对各项民事制度的规定和实施都有指导的作用，即民法基本原则具有根本性和普遍性。因为民法基本原则作为整个民法制度的“灵魂”，是民事主体从事各种民事活动的基本准则，渗透到了民法的各个方面和各种法律状态下【6】，在各类民事规范中都有体现；如果只反映在一部分民法规范中，只对某一类民事活动起指导作用，则不能认定为民法的基本原则，其只能为民法的某项制度的基本原则，例如物权法中的“物权法定主义”原则，它只是物权法律制度的基本原则，而不能视为民法的基本原则。
第二、 它是由法律规定的。民法的基本原则虽也为立法的指导思想，但它须具体化，由法律固定下来，不是以法律条文规定下来的内容，不能为民法的基本原则，只能是一些“学说”、“习惯”或“精神”。例如我国《民法通则》第一章第3条至第7条的规定即为“基本原则”，因此一般认为只有在此章中规定的原则才是我国民法的基本原则。
第三、 在民法中的最高命令性。民法的基本原则作为法律的基本原则，将被一贯视为法律的基础，在这些原则的基础上，引申和发展法律的原则、规则和制度【7】，是无可争议的、必须遵守，它比那些非基本原则和从原则中引申出的必须遵守性还强【8】；违反了民法的基本原则，尽管是当事人双方协商一致的意思表示，但还是无效的【9】。

三 民法基本原则作为法律规定，具有法律效力
如前所述，民法的基本原则都是法律条文规定下来的内容，既然是法律规定的，当然也就具有法律约束力，即具有法律效力。
民法基本原则的法律效力具体表现在：
其一，民法的基本原则是解释、理解民事法律的依据和补充法律漏洞的基础【10】。任何法律的适用都离不开对法律的解释、理解，理解是否准确，解释是否合法，都要靠以其是否合乎基本原则来衡量。
其二，民法基本原则是从事民事活动的行为准则和处理民事纠纷的依据【11】。公民、法人从事民事活动不能违反基本原则，违反基本原则的行为也就是违反民事法规的行为，即民事违法行为。民法是规范民事主体行为的法律，民事主体在实施民事行为时，要符合民法的具体规范，更重要的是要符合民法的基本原则，因为民法的基本原则更准确，更概括，更容易掌握和理解。因此，实施民事法律行为，既要遵守民法的具体规范，又要符合民法的基本原则，尤其是在民法中缺少具体规定的情况下，后者更为重要。

四 民法基本原则应当成为司法裁决的法律依据
民法基本原则作为法律规定，具有法律约束力，这决定了司法机构和仲裁机构可以依民法的基本原则来裁判案件和处理纠纷。对此，虽然在一些学者之间和司法实践中有些争议，但各国无论在民法理论、法律规定或司法实践，均提供了有力的支持。
既然民法基本原则是从事民事活动的行为准则和处理民事纠纷的依据，那么法院或仲裁机构审理或处理民事案件，不论调解，还是裁判，都不能违反民法的基本原则；确定双方当事人的行为是否合法，哪方的行为应当支持，哪方的行为应当谴责或不予支持，必须依据民法基本原则作为判断的基本标准。法官在审理案件的时候，适用民法的具体规范要接受民法基本原则的指导，所作的判决不能违背民法基本原则和民法的具体规范。
引用法律基本原则进行裁判，这是各国民法所允许的，中国当然也不应例外。不仅法律明文规定的基本原则可以作为民事判决的依据，而且在一定的条件下，习惯或法理也可作为审理民事案件的依据。例如，我国台湾地区施行的《台湾民法典》第一章第1～2条就规定：“民事，法律所未规定者依习惯，无习惯者依法理。”、“民事所适用之习惯，以不背于公共秩序或善良风俗者为限。” 【12】，其明确规定了以习惯、法理补充法律的方法。
在司法实践方面，《最高人民法院公报》1990年第3期公布的“莒县酒厂诉文登酿酒厂不正当竞争案” 中，山东省高级人民法院以上诉人的行为“不仅违反了民法通则第4条规定的公民、法人在民事活动中，应当遵循诚实信用的原则，而且违反了第5条的规定，侵害了被上诉人合法的民事权益，依照民法通则第7条的规定，上诉人的这种行为，还损害了社会公共利益，扰乱了社会经济秩序，是不正当的竞争行为，必须予以制止。被上诉人由此遭受的经济损失必须由上诉人赔偿。” 【13】作出了终审判决，这也为我国司法机构通过直接适用民法基本原则作出裁判而形成的一个开创性的判例。


参考资料：

（1） 中国社会科学院语言研究所词典编辑室编《现代汉语词典》，1996年7月修订第三版，商务印书馆出版，第1549页
（2） Dictionary of Law 2nd.ed. by Peter Collin Publishing Ltd 1992 ，第428页
（3） Black's Law Dictionary, Fifth Edition，by Henry Campbell Black, M.A 1979，第462页
（4） 梁彗星著《民法总论》高等学校法学教材 2001年5月法律出版社第2版,第48页
（5） 杨立新主编《民法》教育部规划教材　2000年9月中国人民大学出版社第1版，第一章第二节
（6） 孙国华主编《法理学》高等学校法学教材 1995年5月法律出版社第1版,第158页
（7） 王铁崖主编《国际法》高等学校法学教材 1995年8月法律出版社第1版,第45页
（8） 孙国华主编《法理学》高等学校法学教材 1995年5月法律出版社第1版,第158页
（9） 最高人民法院1988年10月14日 关于雇工合同应当严格执行劳动保护法规问题的批复
（10） 梁彗星著《民法总论》高等学校法学教材 2001年5月法律出版社第2版,第48页
（11） 杨立新主编《民法》教育部规划教材　2000年9月中国人民大学出版社第1版，第一章第二节
（12） 《台湾民法典》第一章第1～2条
（13） 《最高人民法院公报》1990年第3期公布的“莒县酒厂诉文登酿酒厂不正当竞争案”