房屋买卖合同与房屋抵押合同因履行发生利益冲突时是优先保护生存利益还是商业利益?/樊斌杰

作者:法律资料网 时间:2024-05-10 13:34:30   浏览:9662   来源:法律资料网
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房屋买卖合同与房屋抵押合同因履行发生利益冲突时是优先保护生存利益还是商业利益?
案件事实:
2007年,顾某在某县城区开发建房一栋,楼房七层,每层一套。同年顾某将三至七楼全部出售给他人,并订立《房屋买卖合同》,购房人按合同约定扣除办证押金5000元后,将购房款全部付清。房竣工后购房人进行了装修并迁入居住。2010年县政府清理违章建筑,顾某按政策补缴了相关税费款。补缴税费款后,顾某要求购房人分担,与购房人未能达成一致。2012年1月6日,顾某将四至七楼的产权证办在自已的名下。同年6月,顾某用四至七楼四套住房为自已和他人在某银行小企业信贷中心办理了贷款抵押登记。顾某与慎某于1992年以夫妻名义同居生活,生充一男一女,2010年5月19日,经法院调解离婚。离婚时约定,共同财产红旗轿车一辆归慎某,其余财产归顾某。庭审记录显示,顾某与慎某离婚时只有一套房屋(一楼与二楼组成的复式房)。现购房人和贷款人均向法院提起民中诉讼,请求法院依法保护己方权利。顾某在诉讼过程是因交通事故死亡。
本案的焦点:其一,贷款抵押合同是否有效,借款人与贷款是否有患通情形;抵押物是否为顾某与慎某的夫妻共同共有财产;其二房屋买卖合同交易安全与房屋抵押合同交易安全发生利益冲突时优先保护哪种利益。
笔者观点:

一、贷款抵押合同无效
(一)、用夫妻存续期间的共同共有财产设定抵押,夫妻另一方未同意的,其设立抵押的行为应当认定为无效。
1、顾某与慎某自1992年以夫妻名义共同生活,至2010年5月19日经法院调解离婚,此期间双方系夫妻关系。2007年顾某出卖的房屋属其夫妻共同财产,其离婚时并未处理。
2、顾某用夫妻共同财产(出售给第三人的房屋)设立抵押未经共同共有人慎某同意,依最《高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十四条“共同共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意,抵押无效。”的规定,其设立抵押的行为应当认定为无效。
(二)、顾某用已出售的房屋用于贷款抵押系属故意,贷款人在订立抵押合同时未尽到审慎审查义务,存有过错,双方订立抵押合同属民法上的恶意串通情形。
1、2010年5月19日,顾某与慎某经法院调解离婚,从调解协议的第三条的内容“共同财产红旗轿车(粤BXA502)一辆,归被告(慎某)所有,其余财产归被告所有。”可以得知,离婚调解协议并明确,用于抵押贷款的房屋系顾某所有。据其离婚庭审笔录,其离婚时,夫妻共有的房屋只有一套。离婚调解协议书已作为抵押登记的文件材料。
2、贷款人与抵押人(或者借款人)在《房地产抵押合同》中约定了下列内容:“抵押房地产在担保期间,由抵押人占有使用,并负责维修,确保房屋完好无损,产生收益亦归抵押人所有。”“抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者其他方式处分抵押房地产的,其行为无效,造成第三人损失的,由抵押人予以赔偿。在《最高额抵押合同》中约定了下列内容:“本合同项下的抵押物由抵押人占有和保管。抵押人同意随时接受债权人对抵押物的检查。”“本合同生效前抵押物上未设定其他第三人的租赁、抵押或者其他权利限制,抵押物的流通不存在法律或合同上的障碍,不是依法或依对抵押人有约束力的契约为不得流通或限制流通的财产。”“本合同担保的债务清偿完毕前,抵押人保证妥善保管、使用、维护抵押物,未经债权人书面同意,保证不出租、再抵押、抵押、出售抵押物。”从上述约定来看,贷款人在办理房屋抵押贷款前,对抵押的房屋应当了解其状况。
3、贷款人在庭审中陈述其工作人员已到现场了解了抵押房屋的现状,用于抵押的房屋已出租他人。但其在抵押物登记表上的使用人为顾某。贷款人既已派工作人员到现场了解了抵押物的状况就应当如实记载,不管工作人员了解到的是设定抵押的房屋已出租他人还是已出售给他人,贷款人均未尽一般人具有的起码的注意义务。其只要稍作了解就该案的情形就不会发生。故应当认定,贷款人应当知道其行为可能会造成购房人的损害,其行为出于恶意,表明其主观上具有违法的意图。
4、从侵权法的角度,贷款订立贷款抵押合同的行为也侵害了购房人的财产权益,构成对购房人的侵权。
依《侵权责任法》第二条“侵害民事权益,应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益,包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。”和第六条“行为人因过错侵害他人民事权益,应当承担侵权责任。”的规定,本案原告订立抵押合同的行为已侵害了购房人的民事权益—财产权益,构成对购房人的侵权。。
三、本案因房屋买卖合同形成的债权属消费购房债权与抵押物优先受偿权产生冲突时,即应优先保护消费购房债权。
1、购房消费者在我国是一个弱势群体。鉴于我国房地产价格与居民收入不成比例,房地产市场交易不规范,房地产商占据了强势地位,购房消费者难以知悉所买房屋的具体负担情况等现实,最高人民法院特别保护购房消费者对房地产商享有的请求移转房屋所有权的债权。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1 条至第2 条,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,买受人的请求权可以对抗承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权以及其他债权人就该房屋所享有的抵押权。据此,只要购房消费者交付了全部或者大部分购房款,其请求权即可对抗其他物权,至于其是否占有房屋,在所不问。
本案中,顾某所进行的建房行为属个人从事房地产开发行为,其出卖给购房人的房屋是毛坯房即期房,购房人购房是为自住,即为购房消费。购房人购房后支付了购房款,对房屋进行了装修,并实际占有了房屋,且现已居住多年。按举轻以明重的裁判规则,本案应类推适用最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定,优先保护第三人的请求移转房屋所有权的债权。
2、从占有权人与抵押权人的利益衡量,贷款对抵押的房屋不可以行使抵押权。
(1)、购房人基于房屋买卖合同关系以所有的意思占有了房屋,依《物权法》的规定,系有权占有,其占有权属自物权范畴,受物权法保护。依现有法律规定,购房人对该房屋享有占有、使用、收益和处分等全部权能。再依《物权法》第241条“基于合同系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定,合同没有约定或者不明的确的,依照有法律规定”的规定,贷款人无权对购房人行使抵押权。
(2)、贷款人基于抵押合同关系对房屋享有抵押权,依《物权法》的规定,其对房屋有优先受偿权,该项优先受偿权属他物权的范畴。
(3)、购房人受让房屋后,对房屋进行了装修,其装修物与原物构成一个整体,形成附合物,且购房人是装修物的所有人。依《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十二条“抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的,抵押权的效力及于补偿金;抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的,抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物;第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的,抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。”所蕴涵的法理,结合第三人在房屋成为抵押物之前就已受让房屋并占有、使用、获取收益的事实,贷款人对抵押的房屋的优先受偿权不应保护。
  (4)、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条规定“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”依举轻以明重的司法裁判规则,购房人的买受权更应受到法律的保护。
(5)、本案的抵押物是在设立抵押权之前就已出买给峥房人,而不是抵押权存续期间出卖给购房人的,依《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的,抵押权不得对抗受让人,因此给抵押权人造成损失的,由抵押人承担赔偿责任。”的规定,贷款对抵押的房屋不可以行使抵押权。
  综上情事,在为维护房屋买卖交易安全(生存利益)与为维护贷款抵押交易安全(对抗第三人的权利)两权相衡的价值选择时,如何求得利益平衡或者相对平衡,应适用“两利相衡取其重、两弊相衡取其轻”之司法裁判规则予以裁判。笔者认为,在本案中,购房人的交易目的是为居住而购房,事实上购房人一家也在所购房屋内居住生活,由此,购房人的权利涉及到居住权问题,而居住权属生存权范畴,生存权又属人权范畴,但贷款人属商事主体,其权利仅涉及财产权问题,而该权利的实现与否与生存权无关,因此,权衡贷款人与购房人的利益,购房人的利益远较贷款人的利益为重,依《最高人民法院关于在审判执行工作中切实规范自由裁量权行使保障法律统一适用的指导意见》,故应优先保护购房人的生存利益。如果优先保护贷款人的利益,将购房人居住的房屋拍卖,由贷款人优先受偿,势必造成购房人人一家无房可居,流离失所的困境,严重影响社会的和谐与稳定大局,也与“服务大局”的社会主义法治理念相悖。

作者:江西问章律师事务所律师

2013年7月15日
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威海市人民政府办公室关于印发威海市食品安全举报奖励办法的通知

山东省威海市人民政府办公室


威海市人民政府办公室关于印发威海市食品安全举报奖励办法的通知

威政办发〔2012〕67号


各市、区人民政府,高技术产业开发区、经济技术开发区、工业新区管委会,市政府各部门、单位:

《威海市食品安全举报奖励办法》已经市政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。





二〇一二年八月二十七日





威海市食品安全举报奖励办法



第一条 为鼓励社会公众参与食品安全监管,及时发现、控制和消除食品安全隐患,严厉打击食品安全违法犯罪活动,营造全社会共同参与食品安全监管的良好氛围,根据《中华人民共和国食品安全法》、《国务院食品安全委员会办公室关于建立食品安全有奖举报制度的指导意见》(食安办〔2011〕25号)和《山东省食品安全举报奖励办法(试行)》等相关规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于威海市范围内食用农产品种养殖、食品生产、食品流通、餐饮服务、食品进出口等环节的食品安全违法犯罪行为的举报。

第三条 市和各市区(含高区、经区、工业新区,下同)政府(管委)负责食品安全举报奖励的组织领导工作。

市和各市区政府(管委)食品安全工作办公室(以下简称食品安全办)负责食品安全举报奖励工作的组织实施、综合协调、奖金审定和信息披露等工作。

各级财政部门负责举报奖励专项资金的保障等工作。

各级食品安全监管部门和公安部门,依据各自职责,负责食品安全举报的受理、核实、查处、反馈和举报奖励资金的发放工作。各级食品安全监管部门应当公布举报投诉电话,明确举报的受理范围,指定专人负责举报事项。

全市统一的食品安全举报投诉电话号码为12345(市长公开电话)。

第四条 公民、法人或者其他组织有权对涉及食品安全的违法案件进行举报。举报途径包括:来人举报,电话、传真、电子邮件举报,信函举报,其他途径举报等。鼓励实名举报。

第五条 举报下列违法行为,经查证属实的,属于本办法奖励范围:

(一)在食用农产品种植、养殖、加工、收购、运输过程中,使用违禁药物或者其他可能危害人体健康的物质的;

(二)使用非食用物质和原料生产食品的,违法制售、使用食品非法添加物的,使用回收食品作为原料生产食品的;

(三)收购、加工、销售病死、毒死或者死因不明的动物肉类及其制品的,向畜禽及畜禽产品注水或注入其他物质的;

(四)加工销售未经检疫或者检疫不合格肉类的,加工销售未经检验或者检验不合格肉类制品的;

(五)生产、经营变质、过期、混有异物、掺假掺杂伪劣食品的;

(六)仿冒他人注册商标生产经营食品、伪造食品产地或者冒用他人厂名、厂址的,伪造、冒用食品生产许可标志或者其他产品标志生产经营食品的;

(七)违法生产加工、销售不符合食品安全标准食品的,违反法律法规及食品安全标准规定超范围、超剂量使用食品添加剂的;

(八)应当依法取得许可,但未经许可从事食品生产经营活动的;

(九)其他涉及食用农产品、食品和食品相关产品安全的违法犯罪行为。

第六条 有关部门依据职责分工负责受理举报。农业、海洋与渔业、畜牧兽医部门受理食用农产品种植养殖环节违法行为举报;质量技术监督部门受理食品生产加工环节违法行为举报;工商行政管理部门受理食品流通环节违法行为举报;食品药品监管部门受理餐饮服务环节违法行为举报;商贸流通主管部门受理生猪屠宰环节违法行为举报;出入境检验检疫部门受理食品进出口环节违法行为举报;公安部门受理涉嫌食品安全犯罪行为举报。

举报受理实行“首问负责制”。对不属于本部门监管职责范围的,应及时书面移交有监管职责的部门调查处理。对举报内容涉及多个监管领域的,首先接到举报的部门应当及时将举报受理材料转交同级政府(管委)食品安全办,由食品安全办确定主要受理部门及配合部门。按照属地管理原则,举报内容应当由下级有关部门查处的,要及时移交下级部门调查处理;应当由上级部门查处的,要及时向上级部门报告并按规定移送。

第七条 有关部门受理举报后,应当对举报内容进行认真调查核实。涉嫌违法的,应当严格按照相关法律法规调查处理;构成犯罪的,应当及时移交司法机关依法追究刑事责任。有关部门应当定期向同级政府(管委)食品安全办通报举报受理及查处情况,如有特殊情况,应当及时通报。

第八条 被举报违法行为经查证属实,由有关部门按照违法案件涉案货值金额的一定比例奖励举报人。举报奖励设为以下四个等级:

一级奖励:举报人举报情况与查办事实完全相符,积极协助现场调查,能够详细提供违法事实关键证据和票据的,按涉案货值金额的8%—10%予以奖励;

二级奖励:举报人举报情况与查办事实基本相符,协助查处工作,举报现场物证、书证及其他有效证据齐全的,按涉案货值金额的5%—7%予以奖励;

三级奖励:举报人举报情况与查办事实大致相符,仅提供违法线索,协助查处工作的,按涉案货值金额的2%—4%予以奖励;

四级奖励:举报人仅提供案件线索,不直接协助查处工作的,按涉案货值金额的1%予以奖励。

对举报违法制售、使用食品非法添加物,生产假冒伪劣食品的地下“黑窝点”、“黑作坊”的,以及违法生产经营单位内部或者食品行业内部的举报人员,凡奖励未达到一级标准的,应当在原奖励等级基础上,再提高一个奖励等级。

对突发食品安全事件或者其他涉及人体健康、生命安全,造成较大社会影响的食品安全问题及时进行举报,并积极协助调查处理的,根据举报人的具体表现,给予1000 元至1 万元的奖励。

每次举报奖励最高金额一般不超过30 万元。举报人有特别重大贡献的,经同级食品安全委员会批准,可以不受此限制。

第九条 举报人奖励确认:

(一)举报人实名举报食品安全违法犯罪行为,经查证属实的,直接奖励举报人;

(二)举报人匿名举报食品安全违法行为时,应当与受理举报部门提前约定举报密码,经查证属实后,举报人凭举报密码申领举报奖金;

(三)两人以上分别举报同一案件线索的,奖励最先举报人;两人以上共同举报同一案件线索的,奖金由举报人自行协商分配,协商不成的,由奖励机关裁决;

(四)对同一案件的举报只奖励一次。

第十条 举报奖励按照以下程序办理:

(一)申请。具体承办案件的部门应当自举报案件结案之日起10个工作日内,对举报人身份、涉案货值和奖励标准进行确认,提出奖励意见,并填写《威海市食品安全举报奖励审批表》,向同级政府(管委)食品安全办提出申请。

(二)审批。各级政府(管委)食品安全办应当自接到申请之日起10个工作日内,与同级财政部门共同审核,按程序做出是否实行奖励的决定,并书面回复申请单位。

(三)通知。奖励申请经审批同意后,具体承办案件的部门应当及时填写《威海市食品安全举报奖励通知书》(以下简称通知书),于5个工作日内送达举报人,并由其填写送达回执。因故无法将通知书送达举报人的,承办部门应当将有关情况记录在通知书上;3个月内仍无法通知举报人的,取消奖励。

(四)发放。举报人接到通知书后,携带通知书到指定地点、凭有效证件领取奖金。自接到通知书之日起3个月内不领取的,视为自动放弃。

举报人委托他人代领的,受委托人须携带通知书、委托书及双方有效证件。

具体承办案件的部门应当指定专人负责奖金发放工作,并填写《威海市食品安全举报奖励奖金发放表》,做好登记和保密工作。

第十一条 食品安全举报奖励专项资金纳入各级财政预算,由负责举报案件调查处理或牵头调查处理的有关部门先行垫付,财政部门按照奖励审核意见和有关部门奖励资金支付凭证及时核拨。举报奖励资金专款专用,并接受审计、监察等部门的监督检查。

第十二条 各级政府(管委)食品安全办要会同同级财政部门和有关部门加强对举报奖励资金申请、审批和发放的监督管理,定期对举报奖励制度的执行情况进行检查。

第十三条 各级政府(管委)食品安全办和有关部门应当建立举报受理、移交、查处、奖励及保密工作制度,按照国家保密相关规定,管理举报材料和记录,严禁将举报人姓名、身份、电话、居住地及举报情况公开,或者泄露给被举报单位和其他无关人员。

任何单位和个人不得对举报人打击报复,对泄露举报人信息、打击报复举报人的行为,举报人可向同级纪检监察部门投诉举报;构成犯罪的,由司法机关依法追究相关人员的刑事责任。

第十四条 举报人应当对所举报内容的真实性负责。举报人借举报之名捏造事实诬告他人或者进行不正当竞争的,以及伪造举报材料骗取或者冒领奖金的,应当承担相应法律责任。

第十五条 各级政府(管委)食品安全办、公安、财政、食品安全监管等部门及其工作人员有下列情形之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员进行问责;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

(一)伪造举报材料,冒领举报奖金的;

(二)对举报事项未认真核实查办的;

(三)有泄密行为的;

(四)向被举报人透露相关信息,帮助其逃避查处的;

(五)违反财经纪律使用奖励资金的;

(六)存在其他违法违规行为的。

第十六条 新闻媒体在公开披露食品安全违法案件前,主动与各级政府(管委)食品安全办或有关部门协作,提供案件线索或者协助调查处理,经查证属实的,按照本办法给予奖励。

第十七条 下列情形不适用本办法:

(一)从事危害食品安全活动的人员主动交代、自首或主动归案的;

(二)案件查办部门在调查取证、侦查、审理等过程中新发现或从事危害食品安全活动的人员新交代的;

(三)案件查办部门的工作人员及其配偶、直系亲属举报的;

(四)其他不属于有奖举报范围的。

第十八条 市和各市区政府(管委)及相关监管、执法部门要采取多种形式,大力宣传食品安全有奖举报制度,鼓励社会监督,引导广大群众踊跃举报、据实举报。

第十九条 本办法由威海市人民政府食品安全工作办公室负责组织实施。

第二十条 本办法自2012年8月27日起施行,有效期至2017年8月26日。








中国残联、教育部、共青团中央、全国妇联关于开展向李智华同学学习活动的通知

中国残联、教育部、共青团中央、全国妇联


中国残联、教育部、共青团中央、全国妇联关于开展向李智华同学学习活动的通知


2004-12-18



残联发[2004]44号

  李智华同学是西安欧亚学院艺术设计系2003级的一名大学生。父亲是位农民,母亲身患严重的精神病,家境异常贫寒。幼年时一场大火夺去了她的双臂。凭着超人的毅力,她学会了用脚吃饭、写字、缝缝补补、弹琴、书法绘画、电脑操作;为照顾患病的妈妈,她用一双脚给妈妈煎药、喂药;为帮助比自己更困难的同学,她宁肯忍饥挨饿,省吃俭用把自己的生活费捐给同学,并为农民工的孩子购买学习用品,教他们读书作画;在学校作为班上的团支部书记,她无私忘我,热爱集体,关心同学,处处热心为他人服务;“非典”时期,她用自己微薄的生活费为班集体购买防护用品,并资助其他同学上学。李智华同学年年被评为“三好”学生。1997年以来,她先后被评为“自强模范”、“全国十佳少先队员”候选人。2003年,她在陕西省大学生书法竞赛中一举夺冠。同年11月,她向系党组织递交了入党申请书。

  李智华同学的先进事迹,充分体现了“珍惜美好生活,为中华民族伟大复兴而发愤读书”的精神实质;展示了当代青年吃苦耐劳、助人为乐、顽强拼搏的精神和当代中国女性自尊、自信、自立、自强的风貌;提供了新时期青少年成长成才的有益经验。在广大青少年中深入开展向李智华同学学习的活动,对于全面加强青少年思想道德教育,激励和引导广大青少年树立正确的世界观、人生观、价值观,努力成长为符合时代发展要求的有用之才,为全面建设小康社会建功立业,具有十分重要的现实意义。

  要号召广大青少年,特别是他们中的共青团员、各级各类学校的学生和残疾人学习李智华同学顽强拼搏,以积极向上的人生态度发愤读书、报效祖国的坚定信念;学习她心中有他人,心中有集体,心中有祖国的高尚情操;学习她珍惜美好生活,直面困难,不向厄运低头,自强进取的宝贵精神;学习她从小事做起,从自己身边的事做起,不断充实提高自己、奉献社会的优秀品格。广大青少年要以李智华同学为榜样,努力提高思想道德素质,不断增强社会责任感和使命感,发奋学习,勇于实践,积极进取,为改革开放和社会主义现代化建设贡献青春、智慧和力量。

  各级团组织、教育部门、妇联组织、残联组织要充分认识在广大青少年中深入开展向李智华同学学习的重要意义,加强组织和领导,把学习李智华同学的活动与学习、贯彻“三个代表”重要思想和党的十六届四中全会精神结合起来,与贯彻落实《中共中央 国务院关于进一步加强和改进未成年人思想道德建设的若干意见》、《中共中央 国务院关于进一步加强和改进大学生思想政治教育的意见》结合起来,采用报告会、座谈会、征文、演讲等多种形式,广泛开展扎实有效的学习活动。要加大宣传力度,充分发挥新闻宣传阵地的作用,大力宣传李智华同学的先进事迹,积极营造有利于青少年健康成长的良好氛围。要充分发挥先进典型的教育、引导作用,让广大青少年从李智华同学的感人事迹和优秀品质中受到鼓舞,汲取力量。要及时总结向李智华同学学习活动中的好经验、好做法,进一步调动广大青少年的积极性、主动性和创造性,引导广大青少年努力学习,锐意进取,立志成为有理想、有道德、有文化、有纪律的,德智体美全面发展的社会主义事业建设者和接班人。