贵州省


贵州省城镇物业管理服务收费暂行规定
贵州省



第一条 为规范城镇住宅小区物业管理服务收费行为，维护国家利益和物业管理企业及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业健康发展，依据《中华人民共和国价格法》和国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》及《贵州省城市房地产开发经
营管理条例》，结合我省实际情况，制定本《规定》。
第二条 本《规定》所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及其相配套的公用设施和相关连的场地。
本《规定》所称物业管理，是指以经营方式对各类房屋建筑及其附属设施，以及成片住宅区内的市政公用设施、绿化、卫生、交通、环境容貌、安全保卫等进行维护、修缮和管理的行为，并为物业产权人、使用人提供其他方面的特约服务。
第三条 各级政府物价部门是本辖区城镇物业管理服务收费的主管机关。物价部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。
第四条 贵州省物价局与地、州、市、县（区）物价部门对物业管理服务收费，实行统一领导，分级管理。
贵州省物价局的管理职责是：
（一）制定物业管理服务收费管理办法及其它有关政策规定；
（二）制定全省物业管理服务收费价格水平；
（三）审批在贵州省工商行政管理局登记注册的物业管理企业的收费标准；
（四）与建设厅共同调解由贵州省物价局审批的物业管理企业与产权人、使用人之间收费纠纷。
地、州、市、县（区）物价部门的管理职责是：
（一）审批所在地、州、市、县（区）同级工商行政管理部门登记注册的物业管理企业服务收费标准；
（二）监督本辖区内的物业管理企业执行物价部门核定的收费标准，依法查处违反价格法和物业管理服务收费规定的价格违法行为；
（三）与当地物业主管部门共同调解物业管理企业与产权人、使用人之间的收费纠纷。
第五条 贵州省物业管理企业按照《贵州省城市房地产开发经营管理条例》规定，应当具有经省建设厅审定并发给的物业管理资格等级证书。
第六条 物业管理服务收费根据所提供服务的性质、特点等不同内容，分为公共性服务收费和特约服务收费。
公共性服务收费指为物业产权人，使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务收费，也称为物业管理基本费。公共性服务收费实施政府定价或政府指导价。
特约服务收费，指公共性服务收费之外为物业产权人、使用人特殊需求提供特约服务所收取的费用。特约服务收费实行双方协商定价。
第七条 属于代收代缴等为公众代办性质的服务收费，如水费、电费、煤气费等，应严格按省或当地物价部门有关规定标准据实收取。业主自用部分，按表计实用读数计收；公用、自然损耗部分按正常实际发生额由业主分摊。
第八条 实行政府定价或政府指导价的物业管理服务收费标准核定程序是：由物业管理企业根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向当地物价部门申报，由物价部门征求当地房地产行政主管部门意见后，原则上以独立小区为单位核定。
实行特约服务的收费，由物业管理企业与物业产权人（使用人）或其代理人协商议定，并应将收费项目和收费标准报当地物价与房地产主管部门备案。
第九条 依据《贵州省城市房地产开发经营管理条例》规定，物业管理企业必须与物业产权人（使用人）或其代理人签订书面合同，合同应使用建设部印发的《物业管理委托合同示范文本》，依据合同约定实施物业管理。特约服务切实贯彻物业产权人（使用人）自愿要求服务的原则。

第十条 作价原则：住宅小区公共性服务收费的核定，主要依据物业管理单位的服务内容、服务质量，按质论价。兼顾住（用）户的经济承受能力，做到保本微利。
高档公寓、宾馆、酒家、综合商业楼的核定，主要依据按住（用）户要求，提供的服务内容、服务质量以及建筑规模及其管理服务的复杂程度制定。
第十一条 物业管理基本费包含的服务内容：
（一）公共环境卫生，包括清扫公共楼道、通道、电梯、走廊、停车场、小区内道路、绿地，定时定点收集、清运用户生活、办公垃圾以及房屋外立面的保洁、灭鼠等。
（二）绿化管理，包括公共路树、花草花卉盆景的修剪、补植、浇水、灭虫等管理。
（三）安全保卫，包括维持公共秩序，负责楼宇或小区的值班。
（四）设备设施养护，包括负责楼内供水、供电、煤气、通讯、排污、排水、中央空调、电梯、消防设备、治安防范等公用设备设施及其管道的日常运行和保养，协助各专业管理单位对其公用设备设施及其管、线进行行业管理。
（五）高层楼房电梯应有专人操作。
第十二条 各类住宅小区和商业用房的物业管理基本费的中准价标准（每月每平方米建筑面积）为：
（一）廉租房（解困房、微利房、福利房）为主小区0．20元；
（二）多层住宅小区0．30元（八楼以下，含八楼）；
（三）高层住宅（含有对电梯的维修养护）0．80元；
（四）别墅区住宅1．00元；
（五）写字楼3．00元；
（六）娱乐业、商场、饮食服务业4．00元。
第十三条 空置房屋的公共性服务收费按所在住宅区最低收费标准的50％计收。对业主因故未入住的空房，公共性服务费由业主负担；开发建设单位未售出的空房，公共性服务费由开发建设单位负担。
第十四条 各地物价部门可参照上述原则和中准价，住宅在上下30％幅度内，商业用房在上浮100％、下浮50％的幅度内确定当地的物业管理收费标准。
第十五条 物业管理的服务收费项目、收费标准、服务内容和服务质量应当在物业管理合同（协议）中明文规定，并实行明码标价，亮证收费。
第十六条 物业管理中的大修理基金、水电周转金、保证金的设立，由物业管理企业小区管委会（业主管委会）物业产权人（使用人）或其代理人充分协商，签订议定书。
第十七条 物业管理收费按月收取。住（用）户应按规定向物业管理单位交纳管理服务费。物业管理收费应使用税务部门统一印制的票据。
第十八条 物业管理单位已接受委托对住宅小区实施物业管理并收取公共性服务费的，其他部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费用。
第十九条 本通知自一九九八年十二月一日起执行。其它各有关规定与本《规定》相抵触的，以本《规定》为准。



1998年12月1日
罪刑法定原则的法律分析

李俊杰


　　罪刑法定，是指什么行为是犯罪和对这种行为处以何种刑罚，都必须预先由法律明文加以规定的原则。这一原则是法治在刑法领域中的体现。1810年，《法国刑法典》在其第4条中明确规定：“不论违警罪、轻罪或重罪，均不得以实施犯罪前未规定的刑罚处罚之。”从此，许多国家都相继设立了这项原则，罪刑法定原则也因此成为了近代刑法的基本原则。我国是在1997年修订刑法时将罪刑法定原则法定化的。但是，罪刑法定原则的法定化仅仅为社会法治化提供了一个前提条件，其最终的实现还必须依赖于刑事司法。我国新刑法自实施以来，有不少人对这一原则提出了质疑，质疑既来自理论界也来自实践方面，当然这其中不乏一些合理的质疑，但很多质疑却是源于对罪刑法定的误读和浅显认识。因此，要确保罪刑法定在司法中的真正贯彻，就必须解决认识上的问题。
　　一、对刑法的几个基本特性了解的欠缺导致了对罪刑法定的误读
　　普通大众包括很多司法人员对刑法本身具有的一些特性了解的欠缺的引发了实践中对罪刑法定原则的具体功能和其实施的必要性的疑问，因此，我们首先要从刑法入手，阐明刑法和罪刑法定原则的关系，才能释清这些疑问和对罪刑法定原则的不理解。
　　（一） 刑法的最后性
　　所谓刑法的最后性，就是指刑法在干涉社会生活时，在法律体系的调整动态序列上，处于其他法律调整之后，以弥补其他法律的调整不足或不能。这种最后性是因为刑法通过宣布某种行为为犯罪，从而给予该行为以否定评价、对犯罪人予以刑罚制裁，其结果可能是剥夺罪犯的财产、剥夺或限制其自由甚至是剥夺其生命，其惩罚的严厉程度是其他法律所无法比拟的；其次，运用刑法调整，其本身成本昂贵：它断然地规定某些行为是完全禁止的，没有回旋的余地，而实际的社会活动和社会关系却是复杂多变的，而运用刑法调整一旦不正确，不但可能会损害相对人的财产权、生命权、自由权，还会防碍人们行为的积极性，从而延缓了经济的发展和社会的进步。因此在是否适用刑法时，必须考虑其他法律调整适用的可能性，只有当其他法律无法调整或虽能调整仍达不到预期目标时才不得不考虑运用刑法来干涉。还有学者主张进行刑事立法时要遵循“过滤原则” , 即对某类社会关系是否运用刑法来调整，必须通过其他法律的筛选来确定，这时刑法的调整才是应该的、合理而且是必需的。因此，刑法的最后手段性决定了其实施应当是有节制的，而罪刑法定原则就是一种节制方法。
　　（二） 刑法的相对性
　　所谓刑法的相对性是指，刑法在惩罚犯罪、预防犯罪方面的作用本身具有程度上的局限性，以及刑法在这个方面的作用的有效发挥程度有赖于社会其他政策、制度和法律的配合。刑法对惩治罪犯、预防犯罪的作用是有限的，刑法只能适用于既成的犯罪行为，而犯罪作为一种社会现象，其产生和存在的原因根植于社会生活，具有综合性和深层次性，可以说相对于犯罪行为而言，刑法永远是滞后的。刑法不可能将所有应予以刑罚制裁的不法行为都毫无遗漏地加以规定，因为犯罪的实质内涵也并非一成不变，而是随着社会状况及价值观相对地呈现浮动现象。这就决定了利用刑法来惩治犯罪、预防犯罪只是一种非根本性的措施。而正是由于以上原因，要想有效地预防犯罪、惩罚犯罪、维持社会共同生活秩序，刑法就必须与社会的其他规范、制度和法律互相配合。
　　但是由于我国古代社会一直是小农经济占主要地位，商业和手工业担当附庸角色，因此重农抑商的观念始终在思想上占统治地位，其反映在法律制度上则表现为重刑法轻民商法，刑事法律制度及其发达，其调整范围涵盖了社会生活的方方面面，这种由刑事法律规范调整一切社会关系的法律传统对我国的影响是非常深远的。由于对刑法威慑力的迷信，所以1979年的刑法中存在着类推制度而现在也仍有类推的做法。一些人认为刑法应当也可以成为调整一切社会关系、起码是绝大部分社会关系的手段，但这其实是不可能的。同时，在我国大力发展市场经济的情况下，经济领域需要的自由竞争的宽松环境，动辄以刑法来干涉社会将会给社会的发展带来负面影响。（1979年刑法中的投机倒把罪的广泛适用所带来的一些消后果就是明证）。另外，大众一直都有这样一种比较普遍的观点，即认为在同一段时期内，刑事法制也是应当和可以与社会的政治、经济、文化变革完全兼容和同步的，而这种认识就直接导致了人们对罪刑法定主义合理性的怀疑，一旦社会上出现了某种刑法没有规定为犯罪的危害社会的行为，就认为刑法失去了其应有的功能，而罪刑法定原则就是阻碍刑法调控社会生活的功能发挥的绊脚石。但在事实上，我们根本不可能要求刑法随时随地对所有的犯罪作出反应，而认为刑法既不周严又滞后的观点本身也是错误的。这些错误的观点很明显都是源于对以上的刑法特性的不了解和受我国传统法律观念的影响产生的。因此，我们应当对刑法的调整范围、功能以及它与罪刑法定的关系有正确的认识。
　　刑法的以上两个特性要求我们在遇到社会问题时，要改变那种用刑法解决一切问题的传统思路，要考虑先适用行政、民事和经济等其他社会调控手段；树立罪刑法定原则是现代法治社会的必然要求也是刑法本身的内在要求的新观念。


北安市人民法院 李俊杰