金华市区城市房屋拆迁价格评估试行办法

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金华市区城市房屋拆迁价格评估试行办法

浙江省金华市人民政府


金华市人民政府印发金华市区城市房屋拆迁价格评估试行办法的通知 金政〔2002〕85号



婺城区、金东区人民政府,市政府各部门:
现将《金华市区城市房屋拆迁价格评估试行办法》印发给你们,请认真按照执行。

二OO二年六月二十六日    

金华市区城市房屋拆迁价格评估试行办法
第一条 为了规范城市房屋拆迁价格评估行为,维护房屋拆迁双方当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国价格法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《浙江省城市房屋拆迁管理条例》、《中华人民共和国房地产估价规范》和《浙江省城市房屋拆迁价格评估办法》(送审稿)的有关规定精神,制定本办法。
第二条 本办法所称房屋拆迁价格评估,是指在本市规划区内国有土地上实施房屋拆迁时,房地产评估机构依法评定被拆迁房屋、安置用房价格的活动。
第三条 房屋拆迁价格评估应当委托有评估资质的房地产评估机构进行。房屋拆迁评估中的主要评估人员应当是注册房地产估价师。房屋拆迁估价报告必须经注册房地产估价师签字并经评估机构盖章。
第四条 被拆迁房屋及其附属物和安置用房的评估基准日均以房屋拆迁许可证核发之日为准。
第五条 房屋货币补偿基准价,由市房屋拆迁管理部门会同规划、价格、国土资源等行政管理部门按照《浙江省城市房屋拆迁管理条例》的规定,在划分地段范围的基础上,按不同地段、用途分别拟定货币补偿基准价,报市人民政府批准后实施。
市房屋拆迁管理部门应会同有关部门制定上一年度各类房屋的重置价,区位、建筑结构、成新、层次、朝向等因素的确定方法或其变动幅度,房屋装修和附属物补偿标准,报市人民政府批准后实施。
房屋用途分为住宅、商业用房、办公用房、工业用房及其他房屋等五类。房屋重置价格包括前期工程费、建筑安装工程费、小区内配套设施费。
第六条 被拆迁房屋及其附属物、安置用房的评估以货币补偿基准价为基本依据,结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、朝向、装修及其它因素由房地产评估机构评估确定。
房屋具体区位因素是指拆迁地块相对于所在地段,房屋具体位置相对于拆迁地块的优劣程度。区位差价系数参照市国土资源局《金华市基准地价更新评估》的区域划分在规定幅度内调整。
建筑结构是指房屋的结构类型,不同的房屋结构按房屋重置价格的不同确定其结构差价。
建筑面积是指房屋所有权证或者其它合法房产凭证记载的建筑面积。
成新是指房屋的新旧程度,由房地产估价师根据本办法规定的房屋成新率标准或房屋耐用年限(根据GB/T50291-1999房地产估价规范中的房屋经济耐用年限参考值),结合房屋的使用保养状况评估确定。
层次是指房屋所在楼层。
朝向是指房屋结构的主立面及所在部位。
其它因素是指房屋的户型、特殊建筑结构形式、周围环境等因素,其它因素差价率在规定的幅度内由房地产估价师根据实际评估确定。
附属物是指房屋主体以外的地坪、围墙、及其它构(建)筑物,附属物的补偿价格根据附属物补偿价格标准结合成新评估确定。
装修是指货币补偿基准价中规定的房屋标准以外的房屋装修,装修包括楼地面、墙柱面、天棚、门套、窗套等。在保证房屋基本结构不变的情况下,被拆迁人可自行拆移家具、设备等(除门窗不能拆移外)。
第七条 被拆迁房屋货币补偿金额和安置用房评估金额的计算公式。
被拆迁房屋货币补偿金额=[房屋货币补偿基准价×区位差价系数×(1+层次差价率)×(1+朝向差价率)×(1+其他因素差价率)-同类房屋的重置价格+被拆迁房屋的重置价格×成新率]×建筑面积+附属物补偿金额+装修补偿金额
安置用房评估金额=[房屋货币补偿基准价×区位差价系数×(1+层次差价率)×(1+朝向差价率)×(1+其他因素差价率)-同类房屋的重置价格+安置房屋的重置价格×成新率]×建筑面积
第八条 不能采用第七条的公式进行拆迁评估商业、办公、工业及其他房屋的,适用市场比较法。因缺乏足够的市场成交案例不能采用市场比较法时,适用成本法。
市房屋拆迁管理部门可以制定市场比较法、成本法拆迁评估规定,报市人民政府批准后实施。房屋地产价格评估机构采用市场比较法、成本法进行拆迁评估,应当遵守法律、法规及规范性文件的规定。
市场比较法是指房屋拆迁评估中以同类房屋的市场成交价格作为基础,进行适当修正,作为该拆迁房屋补偿价格的评估方法。成本法是指房屋拆迁评估中以开发或建造与被拆迁房屋相同用途的房屋需要的成本和费用,再加上正常利润和税金作为被拆迁房屋补偿价格的评估方法。
第九条 被拆迁房屋合法占有的土地面积超过其建筑面积除以标准容积率的,超过部分的土地面积按照《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第二十九条规定予以补偿。
房屋的容积率按房屋建筑时规划行政主管部门批准规定的容积率,未规定容积率的按标准容积率为:住宅用地1.3,办公用地1.5,商业用地1.5,工业用地0.5,其他用地1.5,在此标准上下浮动10%范围内确定。
被拆迁房屋合法使用的土地面积,以土地使用证的记载为凭证。
第十条 拆迁评估应当由拆迁人委托,并签订评估委托合同,按规定标准支付的评估费用一次性存入市房屋拆迁管理部门指定银行的帐户,评估完成后10日内经市房屋拆迁管理部门同意方可使用,拆迁许可证规定范围内的拆迁房屋及其附属物与安置用房的评估应当委托同一家评估机构进行。
第十一条 房屋拆迁管理部门应当提出不少于两家房地产评估机构名单,并说明其资质等级、信誉等情况,供被拆迁人选择。被拆迁人应当在房屋拆迁管理部门提供房地产评估机构名单后10日内作出选择。评估机构由房屋拆迁管理部门按参加选择的被拆迁人的多数意见确定。参加选择的选票数应满足被拆迁范围内实际参加选择人数的50%以上为有效。评估机构所得赞成票相等或者被拆迁人未在规定时间内作出选择,由房屋拆迁管理部门确定。
第十二条 被拆迁人应当如实向评估机构提供评估所必须的资料,并协助评估机构开展现场查勘。
第十三条 评估机构应当按照评估合同约定的时间和内容完成委托任务。接受委托的评估机构不得转让受托的评估业务。
第十四条 房屋拆迁估价的货币单位精确到人民币元。
第十五条 评估机构应当向委托人提供全部被拆迁房屋的整体评估报告和各套分报告,同时向被拆迁人出具分报告。
第十六条 评估机构应当将被拆迁人的姓名、被拆迁房屋的门牌号、评估因素、依据、装修、估价结果等主要情况在被拆迁地段公示,接受社会监督。公示时间不得少于10日。
第十七条 评估机构在出具估价报告后,应当向房屋拆迁当事人解释拆迁估价的依据、选用的评估方法、评估结果产生过程等。
第十八条 当事人对评估结果有异议的,应当在公示时间内向原评估机构书面申请复核,原评估机构应当在收到书面申请后10个工作日内出具书面复核结果。
第十九条 当事人对复核结果仍有异议的,应当在收到复核结果后10日内向房屋拆迁管理部门书面申请裁决。当事人为市房屋拆迁管理部门的,应向市人民政府申请裁决。裁决部门受理裁决申请后,可提请市房屋拆迁评估技术委员会对评估结果进行鉴定,房屋拆迁评估技术委员会出具的鉴定结论可作为裁决依据。裁决部门应当自受理裁决申请之日起30日内作出书面裁决。
第二十条 房地产价格评估机构、房地产估价人员在房屋拆迁估价中违反规定的,由房地产主管部门依照有关法律、法规、规章的规定进行处罚,并依法承担相应的赔偿责任。
第二十一条 本办法自下文之日起试行。《浙江省城市房屋拆迁价格评估办法》正式下文后,本办法规定与之不一致的,以《浙江省城市房屋拆迁价格评估办法》为准。


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江西省卫生厅关于印发《江西省卫生信访工作办法》的通知

江西省卫生厅


江西省卫生厅关于印发《江西省卫生信访工作办法》的通知

赣卫办发〔2007〕20号


各设区市卫生局,省直各医疗卫生单位,厅机关各处室:

现将修订后的《江西省卫生信访工作办法》印发给你们,请遵照执行。

附件:江西省卫生信访工作办法




二00七年八月二十九日

附件:

江西省卫生信访工作办法

第一条 为了做好全省卫生信访工作,根据国务院新颁布的《信访条例》和卫生部《卫生信访工作办法》及有关法律、法规的规定,结合我省卫生系统实际,制定本办法。

第二条 卫生信访是指公民、法人和其他组织采用纸质信函、电子邮件、电话和走访等形式,向卫生部门反映情况,提出意见、建议、申诉、举报和要求,依法应当由卫生部门处理的活动。

第三条 卫生信访工作遵循“属地管理,分级负责,谁主管,谁负责”的原则。坚持各级卫生行政部门及其直属医疗卫生单位主要领导负总责、分管信访工作的领导具体负责、信访部门具体承办、卫生行政机关干部“一岗双责”和“首问责任制”的卫生信访工作原则。

各级卫生行政部门和省直医疗卫生单位应当确定负责信访工作的部门,配备与工作任务相适应的专(兼)职信访干部,卫生行政机关处(科)室指定一名干部,负责本处(科)室业务范围的卫生信访工作。

第四条 各级卫生行政部门,应当在当地党委、政府和上级卫生行政部门指导下开展卫生信访工作。要建立健全卫生信访工作制度,落实信访工作责任制。积极畅通信访渠道,开辟“民声通道”和“网上信访”工作的新通道,向社会公布信访地点,接访时间和信访投诉电话。方便群众信访,接受群众监督。

第五条 卫生信访工作实行领导信访接待日制度。各级卫生行政部门和医疗卫生单位均应安排领导信访接待日,各级领导要亲自接待群众来访,阅处群众来信,包案解决具体信访问题。

第六条 对符合法律、法规、规章、政策的卫生信访事项,应当及时予以解决;对法律、法规、规章、政策无明确规定又需要解决的卫生信访事项,应当根据实际情况妥善处理;对不符合法律、法规、规章、政策的卫生信访事项,应当做好解释和疏导工作。

适时邀请有关法律或专业工作者参与卫生信访来访接待工作,为信访人和卫生信访工作提供法律和其他专业知识的咨询服务。

第七条 对承办部门已作出书面处理意见,复查、复核部门已经分别作出复查、复核意见的,信访人仍以同一事实和理由提出投诉请求,又未提供新证据的,不再受理;对提出新问题或提供新证据的重复走访人员,应当及时、重新调查处理。

信访事项的办理结果和复查、复核意见,应当包括对信访事项的事实认定情况、处理意见或者决定,以及相应的理由和依据。

第八条 各级卫生行政部门应当建立处理信访突发问题及群体性事件联席会议制度,制定处理突发事件应急机制,有效处置重大信访事件的发生。

第九条 各级承办部门办理走访事项,作出处理决定,应当出具《处理意见书》,送达走访人。走访人不服承办部门处理决定,到上一级卫生部门走访,须持有原承办部门出具的《处理意见书》。

第十条 是否受理信访事项应当在15日内书面告知信访人,处理信访事项应当在60日将结果书面答复信访人,情况复杂的,按《信访条例》规定,在报请上一级部门批准同意后,向信访人说明理由,可适当延长时间,但最长不能超过30日。复查、复核办理时间必须在30日内完成。

第十一条 对限期交办的卫生信访事项,应当将办理结果在规定的期限内报告交办部门;不能按期办结的,应当向交办部门说明原因。凡是要求上报处理结果的信访案件,应当在要求反馈的时间内结案上报,情况复杂的,可适当延长期限,但不能超过《信访条例》规定的时间。上报的结案材料,必须经本部门领导审核签发。逾期不能结案的,应先上报调查处理进度。

第十二条 交办部门对上报的处理结果应当予以审核,并将审核意见及时反馈承办部门。交办部门认为对交办的信访事项办理不当的,可以要求承办部门重新办理,也可以直接办理。重新办理、直接办理的期限不得超过30日。

第十三条 各级卫生行政部门根据信访事项的内容分类、分级、归口办理。涉及一个处(科)室的,由相关业务处(科)室办理;涉及多个处(科)室的,由主要相关处(科)室牵头办理,其他相关处(科)室协助办理。

第十四条 各级卫生部门及其工作人员要严格按照《信访条例》规定办理信访事项,不得将信访人的检举、揭发材料及有关情况透露或者转给被检举、揭发的人员或者单位。

第十五条 办理上级有关部门或领导有具体要求和批示以及反映重大问题的信访件,信访部门应填写“重要信访处理单”,先呈领导批阅,再交由相关处(科)室作重要信访件处理。承办处(科)室应对重要信访内容进行深入调查,提出处理意见并落实。办理结果经主管领导审定后报上级有关部门或领导。凡领导批示(指示)的信访件,信访部门应当按时督办,按季度向领导报告办理结果。

第十六条 应由下级卫生行政部门或医疗卫生单位受理的信访事项,需提出办理要求后转出处理。要求反馈处理结果的信访件,上级有关部门应保留原件备查、督办。

第十七条 群众直接向各级卫生行政部门的处(科)室投诉的信访事项,按照“首问责任制”的原则办理,不得推诿和拒绝。

第十八条 对群众信访反映的问题,能解决的要尽快解决,不能解决的要说明情况,经查证事实与反映有出入的要告知信访人。

第十九条 反映干部问题的信访件,按干部隶属关系和管理权限办理。对反映本级机关和直属单位领导干部问题的信访件,应送主要领导阅批,交领导批示指定的部门处理。对反映下级卫生行政部门领导、单位领导干部问题的,转当地党委、政府或纪检、监察部门处理。

第二十条 发生群众集体越级上访,信访工作人员应积极做好思想稳定和接待工作,及时向本级领导和上级有关部门报告,并通知上访人员所在地有关部门或单位派员到现场做劝解并接回当地妥善处理。

第二十一条 对上访人员滞留不回,不听劝说,继续纠缠或煽动闹事,影响工作秩序的,应及时向领导和上级机关报告,通知当地公安机关,依法处置。

第二十二条 医疗事故争议的信访问题,各级卫生部门应按照国务院颁布的《医疗事故处理条例》及有关规章和程序处理。

医患双方对已完成医疗事故技术鉴定程序,并已作出鉴定结论,仍要求卫生行政部门处理的,卫生行政部门根据职责权限,只对鉴定程序合法性进行核查,并答复信访人。引导信访人通过司法渠道解决医疗事故争议。

医疗事故争议已进入司法诉讼程序或已经法院判决的,不予受理。

第二十三条 各级卫生行政部门的处(科)室应当加强合作,共同做好信访工作。除做好本处(科)室主办的信访工作外,对其他处(科)室主办但涉及到本处(科)室职能的事项,应当积极支持,协同解决问题。

第二十四条 各级卫生行政部门和医疗卫生单位要加快卫生信访网络化建设,实现卫生信访信息化管理。

第二十五条 各级卫生行政部门要建立选调年轻干部到信访部门工作锻炼制度。

第二十六条 各级卫生行政部门和医疗卫生单位要关心信访干部的学习和生活,重视信访干部的培养工作,落实信访办公经费、办案用车和信访人员岗位津贴。

第二十七条 各级卫生行政部门和医疗卫生单位要对在信访工作中忠于职守、成绩显著的工作人员,给予表彰、奖励;对玩忽职守,甚至违纪违法人员,予以批评、处罚。

第二十八条 本办法自下发之日起实行,原办法即行作废。

企业改制过程中的管理层持股

作者:周舟

在企业改制过程中,管理层持股是一个敏感的问题,从实践中大行其道,到国资委暂停,再到中小国有企业有条件放行,至今大型国有企业亦放松管制,可谓蜿蜒曲折,对于这些历史文件不去追本溯源、深入研究,现行关于管理层持股最为重要的两个规定是《企业国有产权向管理层转让暂行规定》和《关于进一步规范国有企业改制工作的实施意见》。
目前政策允许的关于管理层和员工持股的类型可以分为员工持股、中小型国有企业管理层持股、大型国有企业管理层持股,国家法律、法规关于上述三种持股类型的程序要求、限制程度等各不相同。
对于员工持股,法律、法规并不存在特别限制,无论中小型还是大型国有企业,员工都可以通过合法形式持股,具体详见下述。
对于中小型国有企业,根据《企业国有产权向管理层转让暂行规定》目前已经允许管理层持有中小型国有企业股权,但存在较为严格的限制,具体详见下述。
对于大型国有企业,则根据《关于进一步规范国有企业改制工作的实施意见》,目前政策刚刚放行,而相关程序和条件则仍尚未出台,具体详见下述。
一、 员工持股
根据国资委企业分配局编著、法律出版社出版的《改制分流一百问》,员工持股是合法可行的。而且无论是《企业国有产权向管理层转让暂行规定》还是《关于进一步规范国有企业改制工作的实施意见》或者其他人和规范性文件,均没有对员工持股作出限制性规定,相反反而在个别文件中鼓励员工持股,比如《关于国有大中型企业主辅分离赴也改制分流安置富余人员的实施办法》。
需要说明的是,这里的员工持股不包括经营者持股。
1、持股路径
(1)在自愿的基础上,职工解除劳工合同的经济补偿金用三类资产抵补,经产权变更、确认后,转换为改制企业的股份;
(2)职工出资人购国有资产,经产权变更、确认后,转换为改制企业股份;
(3)原企业所欠职工的债务,经双方协商同意后,原企业可用部分资产抵补后转换为改制企业股份;
(4)职工直接出资人购改制企业的股份。
2、持股形式
员工持股的形式可以选择信托持股、设立公司持股股和个人直接持股等,这里仅就信托持股和个人直接持股作简单介绍。
工会法人持股在职工持股会遭到禁止后曾经有人倡议作为员工持股的载体,但是个人认为工会法人持股实则缺乏相应的法律基础,有违工会设立宗旨,有待进一步探讨。
(1)信托持股
信托持股被认为是目前员工持股的相对较为规范的一种形式,但是需要再次强调的是这里的员工不包括管理层,因为根据《企业国有产权向管理层转让暂行规定》,禁止管理层通过信托持股,其目的在于堵死管理层通过信托形式筹集资金。
但需强调的是,信托持股其弊端在于对信托合同数量存在最高额限制和合同金额的最低限制,等于间接限制了信托持股的人数和持股金额。根据《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定,信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时,接受委托人的资金信托合同不得超过200份(含200份),每份合同金额不得低于人民币5万元(含5万元)。实践中存在员工持股单笔信托低于5万元或者持股员工人数突破200人的可能。
对于上述限制,可以在信托合同中予以规避。持股员工可以委托其中一名代表作为信托合同的委托人与信托投资公司签署资金信托合同,但是受益人处列明为所有持股员工,并按照持股比例分配其受益权。
(2)个人直接持股
员工个人可以直接持股,按照公司法的规定享有股东权利。但是其限制在于股东人数。根据《中华人民共和国公司法》有限责任公司的股东人数应在50人以下,这里主要考虑到有限责任公司的人合性,考虑到有限责任公司股东之间的一种默契与信任,所以作此限制。但是实践中员工持股很多都突破50人。
(3)关于职工持股会
关于职工持股会的问题,这里需要特别予以强调说明。职工持股会曾一度风光异常,解决了职工持股的主体资格问题,性质属于社团法人,由民政部负责登记。但根据2000年7月民政部办公厅印发的《关于暂停对企业内部职工持股会进行社团法人登记的函》的精神,职工持股会属于单位内部团体,不再由民政部门登记管理。对此前已登记的职工持股会在社团清理整顿中暂不换发社团法人证书。因此,目前职工持股会的社团法人地位从政策上已遭到否定,作为公司股东的法律主体资格已存在瑕疵。
二、中小国企管理层持股
2005年4月11日由国资委和财政部共同印发的《企业国有产权向管理层转让暂行规定》,对于一度暂停的管理层持股问题,首先从中小型国有企业管理层持股开始有条件放行,严格规范,其重点在于产权转让价格的确定和产权转让资金的来源等。
1、改制对象
《企业国有产权向管理层转让暂行规定》规定,可以探索中小型国有及国有控股企业的国有产权向管理层转让,而大型国有及国有控股企业及所属从事该大型企业主营业务的重要全资或控股企业的国有产权和上市公司的国有股权不向管理层转让。
而国家关于国有企业类型的划分标准暂按原国家经贸委、原国家计委、财政部、国家统计局《关于印发中小企业标准暂行规定的通知》(国经贸中小企〔2003〕143号)、国家统计局《统计上大中小型企业划分办法(暂行)》(国统字〔2003〕17号)规定的分类标准执行。今后国家相关标准如有调整,按照新标准执行。
2、管理层界定
“管理层”是指转让标的企业及标的企业国有产权直接或间接持有单位负责人以及领导班子其他成员。“企业国有产权向管理层转让”是指向管理层转让,或者向管理层直接或间接出资设立企业转让的行为。
从这个界定我们可以看出,《企业国有产权向管理层转让暂行规定》对于员工持股并没有限制性效力。
管理层存在下列情形的,不得受让标的企业的国有产权:
(1)经审计认定对企业经营业绩下降负有直接责任的;
(2)故意转移、隐匿资产,或者在转让过程中通过关联交易影响标的企业净资产的;
(3)向中介机构提供虚假资料,导致审计、评估结果失真,或者与有关方面串通,压低资产评估结果以及国有产权转让价格的;
(4)违反有关规定,参与国有产权转让方案的制订以及与此相关的清产核资、财务审计、资产评估、底价确定、中介机构委托等重大事项的;
(5)无法提供受让资金来源相关证明的。
3、资金来源
《企业国有产权向管理层转让暂行规定》规定,管理层受让企业国有产权时,应当提供其受让资金来源的相关证明,不得向包括标的企业在内的国有及国有控股企业融资,不得以这些企业的国有产权或资产为管理层融资提供保证、抵押、质押、贴现等。
因为《贷款通则》(96)第20条规定,借款人不得将贷款用于股本权益性投资,否定了管理层通过银行融资的渠道,而在目前中国资本市场尚不十分完善的情况下,银行融资仍然是融资最为重要的途径。
曾经管理层持股资金可以通过信托公司筹集,但需要管理层信托持股,但新颁布的《企业国有产权向管理层转让暂行规定》禁止管理层采取信托或委托等方式间接受让企业国有产权,间接的封堵了管理层持股融资的另一渠道。
因此目前管理层持股资金来源将主要包括以下三种:
(1)管理层自有资金。
(2)国企职工身份转换获得的经济补偿金(管理层也是国企职工)。
(3)民间借贷。但民间借贷大多利息较高,江浙一带民间借贷年利率甚至可能高达20%以上,融资成本较高,而且民间借贷毕竟金额和途径有限。